Chicago'nun ana iş bölgesinin üzerinde yükselen zarif Art Deco binaların doluluk oranı yalnızca yüzde 17'dir.
Emlak kredilerini takip eden bir araştırma şirketi olan Trepp'in verilerine göre, kiracılarla dolu ve 2013 yılında değeri 176 milyon dolar olan bir dizi parlak Denver ofis kulesi şu anda çoğunlukla boş durumda ve en son değeri sadece 82 milyon dolar seviyesindeydi. Los Angeles'taki ünlü binalar bile salgın öncesi fiyatlarının yaklaşık yarısını alıyor.
San Francisco'dan Washington DC'ye kadar hikaye aynı. Ofis binaları yavaş yavaş kaynayan bir krize saplanmaya devam ediyor. Pandeminin başlangıcında evden çalışması gereken çalışanlar henüz tam olarak geri dönmedi; bu durum, yüksek faiz oranlarıyla birleştiğinde, ticari gayrimenkulün önemli bir kategorisinin değerini yok ediyor. Gayrimenkul analitiği firması Green Street'in verilerine göre, daha da üst düzey ofis mülklerinin fiyatları, 2022 başındaki zirveden bu yana yüzde 35 düştü.
Bu güçler ABD'nin ticari gayrimenkul borcunun çoğunu elinde bulunduran bankaları köşeye sıkıştırdı; analistler ve hatta düzenleyiciler hesaplaşmanın henüz tam anlamıyla gerçekleşmediğini söylüyor. Sorun büyük kayıpların gelip gelmeyeceği değil. Yavaş bir kanama mı yoksa paniğe yol açan bir dalga mı olduğu önemli.
Geçtiğimiz hafta, New York Community Bank'ın hisseleri, borç verenin hem ofis hem de konut mülklerine bağlı emlak kredilerinde beklenmedik zararları açıklamasının ardından sert düşüş yaşamasıyla birlikte, büyüyen sorunların bir kısmını da beraberinde getirdi.
Trepp'in baş ürün sorumlusu Lonnie Hendry, şu ana kadar “manşetler gerçek stresten daha hızlı hareket etti” dedi. “Bankalar pek çok gerçekleşmemiş zararın üzerinde duruyor. Bu yavaş sızıntı ortaya çıkarsa çok hızlı bir şekilde ortaya çıkabilir.”
Geçen yılın endişeleri bugünün sorunlarıdır.
Geçtiğimiz baharda bir dizi banka iflas ettiğinde (kısmen varlıklarının değerini düşüren artan faiz oranları nedeniyle), analistler ticari gayrimenkulün daha da büyük sorunları tetikleyebileceğinden korkuyorlardı.
Trepp'in verilerine göre bankalar, önümüzdeki beş yılda vadesi dolacak 2,6 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul kredisinin yaklaşık 1,4 trilyon dolarını elinde tutuyor ve küçük ve bölgesel kredi verenler piyasada özellikle aktif durumda.
Ekonomistler ve düzenleyiciler, hassas sektöre aşırı maruz kalmanın banka mevduat sahiplerini, özellikle de devlet sigortası için 250.000 ABD Doları sınırının üzerinde tasarrufa sahip olanları korkutup onları fonlarını geri çekmeye sevk edebileceğinden korkuyorlardı.
Ancak hükümet yetkilileri 2023'teki ayaklanmalara güçlü bir şekilde karşılık verdi. Başarısız olan kurumların satılmasına yardımcı oldular ve Federal Reserve, banka finansmanı için ucuz bir yol yarattı. Tedbirler güveni yeniden sağladı ve bankaların tedirginliği ortadan kalktı.
Son günlerde New York Community Bank'ta yaşanan sorunlar nedeniyle bu durum değişti. Bazı analistler bunu münferit bir olay olarak görmezden geliyor. New York Community Bank geçen baharda batmakta olan Signature Bank'ı devraldı ve bu da sorunları daha da kötüleştirdi. Ve şu ana kadar mevduat sahipleri paralarını bankalardan çok fazla çekmiyor.
Ancak diğerleri, bankanın içinde bulunduğu kötü durumu, sistem çapında bir paniği tetiklemese bile, birçok kredi verenin zor durumda olduğunun bir hatırlatıcısı olarak görüyor. Hükümetin geçen yıl bankacılık sistemine verdiği erteleme yalnızca geçiciydi: Örneğin Fed'in finansman programının gelecek ay sona ermesi planlanıyor. Ticari gayrimenkulde sorunlar devam ediyor.
Acı henüz tanınmadı.
Ticari gayrimenkul perakende, çok aileli ve fabrikaları içeren geniş bir varlık sınıfıdır. Tüm sektör, özellikle ofis binalarının ağır darbe aldığı çalkantılı bir yıl geçirdi.
Erica Southern California, Columbia Business School'dan Tomasz Piskorski ve iki meslektaşı tarafından hazırlanan Ulusal Ekonomik Araştırma Bürosu'nun yakın tarihli bir makalesine göre.
Analistler, JPMorgan Chase ve Bank of America gibi büyük borç verenlerin beklenen zararları karşılamak için para ayırmaya başladığını, ancak birçok küçük ve orta ölçekli bankanın potansiyel maliyetleri küçümsediğini söyledi.
Bazı ofisler, yıllarca süren kira sözleşmeleri sayesinde, Bay Hendry'nin “zombiler” olarak adlandırdığı birkaç işçi çalışmasına rağmen hâlâ resmi olarak dolu. Bu, öyle olmadıklarında bile geçerli görünmelerini sağlayabilir.
Diğer durumlarda bankalar, faiz oranlarının düşerek mülk değerlerinin yükselmesine ve işçilerin geri dönmesine yardımcı olacağı umuduyla, zor durumdaki binaları devralmak veya artık işlemez durumda olan kira sözleşmelerini yenilemek yerine kısa vadeli uzatmalar kullanıyor.
Sorunlu bir emlak komisyoncusu olan Keen-Summit Capital Partners'ın müdürü Harold Bordwin, “Kredi uzatabilir ve performansını koruyabilirlerse, hesaplaşma gününü geciktirebilirler” dedi.
Bankalar tarafından bildirilen yüzde 1'in biraz üzerindeki temerrüt oranları, yüzde 6'nın üzerinde olan piyasalarda işlem gören ticari gayrimenkul kredilerine göre çok daha düşük kalıyor. Columbia ekonomisti Piskorski, “Bu, kredi verenlerin inşaat yükünü tanımakta yavaş olduğunun bir işareti” dedi.
Yüzlerce banka risk altında
Ancak ofis emlak piyasasında bir toparlanma umudu daha az gerçekçi görünüyor.
Ofise dönme eğilimi durdu. Fed, faiz oranlarını mevcut yüzde 5,25 ila 5,5 seviyesinin üzerine çıkarmayı beklemediğinin sinyalini verirken, yetkililer faiz oranlarını düşürmek için acele etmediklerini açıkça belirtti.
Bay Hendry, temerrütlerin yıl sonuna kadar mevcut seviyelerin neredeyse iki katına çıkarak yüzde 10 ila 12 arasına ulaşmasını bekliyor. Anlaşma ilerledikçe yüzlerce küçük ve orta ölçekli banka risk altında olabilir.
Bay Piskorski ve Bayan Jiang, makalelerinde yüksek Fed faiz oranları nedeniyle banka varlıklarının değerinin düştüğünü, bunun da artan ticari gayrimenkul kayıplarının birçok kurumu kötü durumda bırakabileceği anlamına geldiğini kaydetti.
Eğer bu, sigortasız mevduat sahiplerini rahatsız edecek ve geçen Mart ayında bankaları deviren banka hücumuna yol açacak olsaydı, pek çok kişi tam bir iflasa sürüklenebilirdi.
Piskorski, “Bu bir güven oyunu ve ticari gayrimenkul katalizör olabilir” dedi.
Çalışmaları, düzinelerce ila 300'den fazla bankanın böyle bir felaketten etkilenebileceğini tahmin ediyor. 4.800 bankanın bulunduğu bir ülkede bu çok yıkıcı bir darbe olmayabilir; özellikle de küçük ve orta ölçekli kredi verenlerin finansal sistemin geri kalanına daha büyük emsalleri kadar bağlı olmaması nedeniyle. Ancak hızlı bir çöküş daha geniş bir paniğe yol açabilir.
Bay Piskorski, “Bunun taşacağı bir senaryo var” dedi. “Daha muhtemel senaryo yavaş bir kanamadır.”
Düzenleyiciler tehdidin farkında.
Fed ve Hazine yetkilileri hem bankacılık sektörünü hem de ticari gayrimenkul piyasasını yakından takip ettiklerini açıkça belirttiler.
Hazine Bakanı Janet L. Yellen, bu hafta Kongre'de verdiği ifadede, “Ticari gayrimenkul, bankacılık sisteminde finansal istikrar riskleri veya kayıplar oluşturabileceğini uzun zamandır bildiğimiz bir alan ve bu, düzenleyici kurumların dikkatli bir şekilde ilgilenmesi gereken bir konu” dedi.
Fed başkanı Jerome H. Powell, Pazar günü yayınlanan “60 Dakika” röportajında “kayıplar olacağını” itiraf etti. Powell, büyük bankalar için riskin yönetilebilir olduğunu söyledi. Bölgesel bankalara gelince, Fed'in beklenen olumsuz etkilerin üstesinden gelmek için onlarla birlikte çalıştığını ve bazılarının kapanması veya birleşmesi gerekeceğini söyledi.
Bay Powell, “Yıllarca üzerinde çalışacağımız bir sorun gibi görünüyor” diye itiraf etti. Sorunu “önemli” olarak nitelendirdi ancak “geçmişte bazen gördüğümüz kriz koşullarının, örneğin küresel mali krizdeki gibi görünmüyor” dedi.
Alan Rapport raporlamaya katkıda bulunmuştur.
Emlak kredilerini takip eden bir araştırma şirketi olan Trepp'in verilerine göre, kiracılarla dolu ve 2013 yılında değeri 176 milyon dolar olan bir dizi parlak Denver ofis kulesi şu anda çoğunlukla boş durumda ve en son değeri sadece 82 milyon dolar seviyesindeydi. Los Angeles'taki ünlü binalar bile salgın öncesi fiyatlarının yaklaşık yarısını alıyor.
San Francisco'dan Washington DC'ye kadar hikaye aynı. Ofis binaları yavaş yavaş kaynayan bir krize saplanmaya devam ediyor. Pandeminin başlangıcında evden çalışması gereken çalışanlar henüz tam olarak geri dönmedi; bu durum, yüksek faiz oranlarıyla birleştiğinde, ticari gayrimenkulün önemli bir kategorisinin değerini yok ediyor. Gayrimenkul analitiği firması Green Street'in verilerine göre, daha da üst düzey ofis mülklerinin fiyatları, 2022 başındaki zirveden bu yana yüzde 35 düştü.
Bu güçler ABD'nin ticari gayrimenkul borcunun çoğunu elinde bulunduran bankaları köşeye sıkıştırdı; analistler ve hatta düzenleyiciler hesaplaşmanın henüz tam anlamıyla gerçekleşmediğini söylüyor. Sorun büyük kayıpların gelip gelmeyeceği değil. Yavaş bir kanama mı yoksa paniğe yol açan bir dalga mı olduğu önemli.
Geçtiğimiz hafta, New York Community Bank'ın hisseleri, borç verenin hem ofis hem de konut mülklerine bağlı emlak kredilerinde beklenmedik zararları açıklamasının ardından sert düşüş yaşamasıyla birlikte, büyüyen sorunların bir kısmını da beraberinde getirdi.
Trepp'in baş ürün sorumlusu Lonnie Hendry, şu ana kadar “manşetler gerçek stresten daha hızlı hareket etti” dedi. “Bankalar pek çok gerçekleşmemiş zararın üzerinde duruyor. Bu yavaş sızıntı ortaya çıkarsa çok hızlı bir şekilde ortaya çıkabilir.”
Geçen yılın endişeleri bugünün sorunlarıdır.
Geçtiğimiz baharda bir dizi banka iflas ettiğinde (kısmen varlıklarının değerini düşüren artan faiz oranları nedeniyle), analistler ticari gayrimenkulün daha da büyük sorunları tetikleyebileceğinden korkuyorlardı.
Trepp'in verilerine göre bankalar, önümüzdeki beş yılda vadesi dolacak 2,6 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul kredisinin yaklaşık 1,4 trilyon dolarını elinde tutuyor ve küçük ve bölgesel kredi verenler piyasada özellikle aktif durumda.
Ekonomistler ve düzenleyiciler, hassas sektöre aşırı maruz kalmanın banka mevduat sahiplerini, özellikle de devlet sigortası için 250.000 ABD Doları sınırının üzerinde tasarrufa sahip olanları korkutup onları fonlarını geri çekmeye sevk edebileceğinden korkuyorlardı.
Ancak hükümet yetkilileri 2023'teki ayaklanmalara güçlü bir şekilde karşılık verdi. Başarısız olan kurumların satılmasına yardımcı oldular ve Federal Reserve, banka finansmanı için ucuz bir yol yarattı. Tedbirler güveni yeniden sağladı ve bankaların tedirginliği ortadan kalktı.
Son günlerde New York Community Bank'ta yaşanan sorunlar nedeniyle bu durum değişti. Bazı analistler bunu münferit bir olay olarak görmezden geliyor. New York Community Bank geçen baharda batmakta olan Signature Bank'ı devraldı ve bu da sorunları daha da kötüleştirdi. Ve şu ana kadar mevduat sahipleri paralarını bankalardan çok fazla çekmiyor.
Ancak diğerleri, bankanın içinde bulunduğu kötü durumu, sistem çapında bir paniği tetiklemese bile, birçok kredi verenin zor durumda olduğunun bir hatırlatıcısı olarak görüyor. Hükümetin geçen yıl bankacılık sistemine verdiği erteleme yalnızca geçiciydi: Örneğin Fed'in finansman programının gelecek ay sona ermesi planlanıyor. Ticari gayrimenkulde sorunlar devam ediyor.
Acı henüz tanınmadı.
Ticari gayrimenkul perakende, çok aileli ve fabrikaları içeren geniş bir varlık sınıfıdır. Tüm sektör, özellikle ofis binalarının ağır darbe aldığı çalkantılı bir yıl geçirdi.
Erica Southern California, Columbia Business School'dan Tomasz Piskorski ve iki meslektaşı tarafından hazırlanan Ulusal Ekonomik Araştırma Bürosu'nun yakın tarihli bir makalesine göre.
Analistler, JPMorgan Chase ve Bank of America gibi büyük borç verenlerin beklenen zararları karşılamak için para ayırmaya başladığını, ancak birçok küçük ve orta ölçekli bankanın potansiyel maliyetleri küçümsediğini söyledi.
Bazı ofisler, yıllarca süren kira sözleşmeleri sayesinde, Bay Hendry'nin “zombiler” olarak adlandırdığı birkaç işçi çalışmasına rağmen hâlâ resmi olarak dolu. Bu, öyle olmadıklarında bile geçerli görünmelerini sağlayabilir.
Diğer durumlarda bankalar, faiz oranlarının düşerek mülk değerlerinin yükselmesine ve işçilerin geri dönmesine yardımcı olacağı umuduyla, zor durumdaki binaları devralmak veya artık işlemez durumda olan kira sözleşmelerini yenilemek yerine kısa vadeli uzatmalar kullanıyor.
Sorunlu bir emlak komisyoncusu olan Keen-Summit Capital Partners'ın müdürü Harold Bordwin, “Kredi uzatabilir ve performansını koruyabilirlerse, hesaplaşma gününü geciktirebilirler” dedi.
Bankalar tarafından bildirilen yüzde 1'in biraz üzerindeki temerrüt oranları, yüzde 6'nın üzerinde olan piyasalarda işlem gören ticari gayrimenkul kredilerine göre çok daha düşük kalıyor. Columbia ekonomisti Piskorski, “Bu, kredi verenlerin inşaat yükünü tanımakta yavaş olduğunun bir işareti” dedi.
Yüzlerce banka risk altında
Ancak ofis emlak piyasasında bir toparlanma umudu daha az gerçekçi görünüyor.
Ofise dönme eğilimi durdu. Fed, faiz oranlarını mevcut yüzde 5,25 ila 5,5 seviyesinin üzerine çıkarmayı beklemediğinin sinyalini verirken, yetkililer faiz oranlarını düşürmek için acele etmediklerini açıkça belirtti.
Bay Hendry, temerrütlerin yıl sonuna kadar mevcut seviyelerin neredeyse iki katına çıkarak yüzde 10 ila 12 arasına ulaşmasını bekliyor. Anlaşma ilerledikçe yüzlerce küçük ve orta ölçekli banka risk altında olabilir.
Bay Piskorski ve Bayan Jiang, makalelerinde yüksek Fed faiz oranları nedeniyle banka varlıklarının değerinin düştüğünü, bunun da artan ticari gayrimenkul kayıplarının birçok kurumu kötü durumda bırakabileceği anlamına geldiğini kaydetti.
Eğer bu, sigortasız mevduat sahiplerini rahatsız edecek ve geçen Mart ayında bankaları deviren banka hücumuna yol açacak olsaydı, pek çok kişi tam bir iflasa sürüklenebilirdi.
Piskorski, “Bu bir güven oyunu ve ticari gayrimenkul katalizör olabilir” dedi.
Çalışmaları, düzinelerce ila 300'den fazla bankanın böyle bir felaketten etkilenebileceğini tahmin ediyor. 4.800 bankanın bulunduğu bir ülkede bu çok yıkıcı bir darbe olmayabilir; özellikle de küçük ve orta ölçekli kredi verenlerin finansal sistemin geri kalanına daha büyük emsalleri kadar bağlı olmaması nedeniyle. Ancak hızlı bir çöküş daha geniş bir paniğe yol açabilir.
Bay Piskorski, “Bunun taşacağı bir senaryo var” dedi. “Daha muhtemel senaryo yavaş bir kanamadır.”
Düzenleyiciler tehdidin farkında.
Fed ve Hazine yetkilileri hem bankacılık sektörünü hem de ticari gayrimenkul piyasasını yakından takip ettiklerini açıkça belirttiler.
Hazine Bakanı Janet L. Yellen, bu hafta Kongre'de verdiği ifadede, “Ticari gayrimenkul, bankacılık sisteminde finansal istikrar riskleri veya kayıplar oluşturabileceğini uzun zamandır bildiğimiz bir alan ve bu, düzenleyici kurumların dikkatli bir şekilde ilgilenmesi gereken bir konu” dedi.
Fed başkanı Jerome H. Powell, Pazar günü yayınlanan “60 Dakika” röportajında “kayıplar olacağını” itiraf etti. Powell, büyük bankalar için riskin yönetilebilir olduğunu söyledi. Bölgesel bankalara gelince, Fed'in beklenen olumsuz etkilerin üstesinden gelmek için onlarla birlikte çalıştığını ve bazılarının kapanması veya birleşmesi gerekeceğini söyledi.
Bay Powell, “Yıllarca üzerinde çalışacağımız bir sorun gibi görünüyor” diye itiraf etti. Sorunu “önemli” olarak nitelendirdi ancak “geçmişte bazen gördüğümüz kriz koşullarının, örneğin küresel mali krizdeki gibi görünmüyor” dedi.
Alan Rapport raporlamaya katkıda bulunmuştur.