Federal Reserve yetkilileri bu yıl faiz oranlarını düşürmeyi planlıyor, emlakçılar büyük bir anlaşmanın ardından büyük olasılıkla komisyonlarını kesecekler ve Başkan Biden, yönetiminin yüksek konut maliyetlerini azaltmanın yollarını aramaya başladı.
Kısacası konut piyasasında pek çok değişiklik yaşanıyor. Yüksek faiz oranları nedeniyle satışlar önemli ölçüde yavaşlasa da hem emlak fiyatları hem de kiralar salgın öncesine göre önemli ölçüde yüksek olmaya devam ediyor. Şimdi soru, son gelişmelerin maliyetlerin azalmasına yol açıp açmayacağıdır.
Emlak piyasasını inceleyen ekonomistler, gelecek yıl maliyet artışlarının nispeten ılımlı olmasını bekliyor. Ancak çoğu pazarda, özellikle de konu ev alımlarında fiyatların düşmesini beklemiyorlar. Demografi güçlü talep sağlamaya devam ediyor ve daha düşük faiz oranları daha fazla arzın çekilmesine yardımcı olsa da, daha ucuz ipotekler alıcıları hâlâ satılık çok az evin bulunduğu bir piyasaya çekebilir.
Redfin'in CEO'su Glenn Kelman, “Gayrimenkul fiyatlarının gerçekten düşeceğini hayal etmek benim için neredeyse imkansız hale geldi” dedi. “Envanter kısıtlamaları çok derin.”
İşte değişen şeyler ve bunun alıcılar, satıcılar ve kiracılar için ne anlama gelebileceği.
Faiz oranlarının düşmesi bekleniyor.
İpotekler son zamanlarda pahalıydı, bunun nedeni kısmen Fed'in faiz oranlarını yirmi yıldan fazla bir sürenin en yüksek seviyelerine yükseltmesiydi. Merkez bankası ipotek faizlerini belirlemese de politikaları ekonomi genelinde borçlanmanın daha pahalı hale gelmesine katkıda bulunuyor. 30 yıllık ipotek faiz oranları, en son 2021'de yüzde 3'ün altındayken, yüzde 7'nin biraz altında.
Fed'in borçlanma maliyetlerini düşürmesi durumunda, özellikle de yatırımcıların Fed'in şu anda beklediklerinden daha fazla faiz indirimi yapmasını beklemesi durumunda bu faiz oranları düşebilir.
Mortgage oranları ve bazı diğer borçlanma maliyetleri, merkez bankasının gerçekten harekete geçmesinden ziyade, yatırımcıların Fed'in eylemlerine ilişkin beklentilerini değiştirdikleri zaman uyum sağlama eğilimindedir. Mortgage faiz oranlarının 2023 sonlarında yüzde 7,8 civarındaki zirveden düşmesinin bir nedeni de bu: Enflasyon düştü ve Fed'in yakında temel faiz oranını düşürebileceği netleşti.
Merkez bankacıları Çarşamba günü bu yıl üç, gelecek yıl da üç faiz indirimi yapabileceklerini öngördü.
Bazı analistler ipotek oranlarının 2024'te daha da düşebileceğine inanıyor. Örneğin Bankrate'den Greg McBride, yılı yüzde 6 civarında kapatabileceklerini düşünüyor.
Ucuz borçlanma maliyetlerinin emlak piyasası üzerinde iki önemli etkisi olacak. İlk olarak, bir satın almanın finansmanını biraz daha uygun fiyatlı hale getiriyorlar: Yüzde 7,8 faiz oranıyla 400.000 dolarlık bir ipotek için aylık ödeme yaklaşık 2.880 dolar, ancak yüzde 6 faiz oranıyla 2.400 dolara yakın. Böyle bir düşüş potansiyel alıcıların talebini artırabilir.
İkincisi, düşük faiz oranları daha fazla ev sahibini satış yapmaya teşvik edebilir. Pek çok Amerikalı, salgın sırasında yeniden finanse ettikleri ucuz ipoteklerle oturuyor ve taşınmak için bunlardan vazgeçme konusunda tereddüt ediyor. Mevcut ipotek kredileri ile piyasa ipotek oranları arasındaki fark daraldıkça, bu oran sabitliği ortadan kalkabilir ve potansiyel olarak daha fazla giriş seviyesi konutun mevcut olmasına yol açabilir.
Aracılık uygulamaları değişmek üzere.
Emlak piyasasını etkileyebilecek olan sadece borçlanma maliyetleri değildir. Uzun süredir ev satışlarına ilişkin kuralları belirleyen güçlü bir grup olan Ulusal Emlakçılar Birliği, ev satın alma sürecini altüst edebilecek bir dizi davayı çözüme kavuşturmayı kabul etti.
Mahkeme onayını bekleyen anlaşma, ev satıcılarıyla çalışan acentelerin artık alıcı acentelerine açıkça duyurulan tazminat teklif etmek zorunda kalmayacağı anlamına geliyor. Değişikliğin endüstri standardı komisyonunu yüzde 5 ila 6 oranında azaltması bekleniyor.
Bunun ev sahibi olma maliyetleri açısından ne anlama geleceği tam olarak belli değil. Kısmen düşük komisyonların satıcıların evlerini satışa çıkarmalarını biraz daha çekici hale getirebilmesi nedeniyle bunun fiyatları düşürebileceğine dair spekülasyonlar var.
Ancak fiyatların ne kadar azaltılabileceğinin sınırları vardır. Apartment List'in baş ekonomisti Igor Popov, kararın Amerikalıların işlem maliyetlerinden tasarruf etmesini sağlayabileceğini, ancak ev satıcılarının muhtemelen rekabetçi piyasalarda mümkün olduğu kadar ücret almaya devam edeceğini söyledi.
“Bu sektör için büyük bir olay ama fiyatlar ve hacimler açısından büyük bir mesele olduğunu düşünmüyorum” dedi.
Ajanlar sonuçların ne olacağından emin değiller. Long Island emlakçısı Jovanni Ortiz, meslektaşlarının emlakçıların işi bırakıp bırakmayacağını merak ettiğini duyduğunu söyledi ancak hiç kimse bunun emlakçılara ve ev alışverişini değiştirmenin ne kadara mal olacağını tam olarak bilmiyor.
Bay Ortiz, “Bunu söylemek için henüz çok erken” dedi.
Beyaz Saray'ın aklında kurallar var.
Başkan Biden son haftalarda yüksek konut maliyetlerine odaklandı ve Amerikalıların kira ödemede veya ev satın almada zorluk yaşamasının ülkenin ekonomik iyimserliğini olumsuz etkilemesinden endişe etti.
Birliğin Durumu konuşmasında ev alıcılarına yardımcı olacak yeni fikirleri duyurdu. Son bütçe talebi, iki milyon konutun inşası veya rehabilite edilmesi ve düşük gelirlilere yönelik kira yardımının arttırılması da dahil olmak üzere, yüksek konut maliyetlerini karşılamaya yönelik 250 milyar dolardan fazla harcama teklifini içeriyor.
Ancak bu fikirlerin çoğunun hemen bir etki yaratması pek olası değil: Kasım seçimlerinin yaklaştığı ve Temsilciler Meclisi'nin Cumhuriyetçilerin kontrolünde olduğu bir ortamda, bu yıl büyük bir konut yasa tasarısını geçirme şansı çok az görünüyor.
Yine de Sayın Biden, yönetimine ev alımlarıyla ilgili bazı maliyetlerin düşürülmesi için tek taraflı hareket etme talimatı verdi. Devlet destekli ipoteklerdeki tapu sigortası ücretlerinin kaldırılmasını, potansiyel olarak satın alma başına 1.000 $ veya daha fazla tasarruf sağlanmasını savundu. Bu hafta emlakçılara daha düşük komisyon gerekliliklerinden elde edilen tasarrufları tüketicilere aktarmaları çağrısında bulundu.
Kiralık daire arzı artıyor ancak bu kısa ömürlü olabilir.
Şu anda konutların karşılanabilirliği konusunda parlak bir nokta varsa, o da kira piyasasıdır.
Son aylarda ciddi arz sıkıntısı hafifledi, dolayısıyla yeni sözleşme kiraları sadece ılımlı bir şekilde artıyor, hatta bazı pazarlarda düşüyor.
Bazı güney ve batı dağ şehirlerinde bir dizi büyük kiralık bina inşa edildi ve bu da aylık fiyatlar üzerindeki baskıyı hafifletti. Ancak Bay Popov, gelecek yıl ve 2026'da nispeten az miktarda yeni stok olacağını, dolayısıyla yavaşlamanın sınırlı olabileceğini söyledi.
Satılık ev arzı ise daha az güneşli bir hikaye. Sorun sadece daha az sayıda satıcının evleri piyasaya sürmesi değil; konut inşaatı da yüksek faiz oranlarından etkilendi. Bu durum, yıllardır kötüleşen kıtlığı daha da kötüleştirdi ve yüksek ipotek oranları yeni ve mevcut ev satışlarını azaltırken fiyatların yüksek kalmasına neden oldu.
İnşaatçılar piyasada buzların çözüleceğine dair işaretler gördükçe yeni evler inşa etme konusunda daha istekli olabilirler. Ancak pek çok alıcının biraz daha düşük fiyatlardan etkilenmesi muhtemel olduğundan durum böyle olacaktır.
BNP Paribas kıdemli ekonomisti Yelena Shulyatyeva, “Talep o kadar güçlü ki konut piyasasının çökmesi pek mümkün değil” dedi ve birçok Y kuşağının diğer şeylerin yanı sıra hala satın alma arayışında olduğunu belirtti.
Sonuç? Bay Popov, emlak piyasasının önümüzdeki aylarda biraz daha normale dönebileceğini tahmin ediyor; fiyatların düşmesi pek olası değil, ancak artışlar 2020'den bu yana yaşanan büyük yükselişlere kıyasla daha yavaş ve istikrarlı olabilir.
“Pandeminin hortum piyasası üzerindeki birçok güçlü etkisinin etkilerini hissettik” dedi. “Konut piyasasında daha normal rakamlara ve daha normal bir duyguya döneceğiz.”
Kısacası konut piyasasında pek çok değişiklik yaşanıyor. Yüksek faiz oranları nedeniyle satışlar önemli ölçüde yavaşlasa da hem emlak fiyatları hem de kiralar salgın öncesine göre önemli ölçüde yüksek olmaya devam ediyor. Şimdi soru, son gelişmelerin maliyetlerin azalmasına yol açıp açmayacağıdır.
Emlak piyasasını inceleyen ekonomistler, gelecek yıl maliyet artışlarının nispeten ılımlı olmasını bekliyor. Ancak çoğu pazarda, özellikle de konu ev alımlarında fiyatların düşmesini beklemiyorlar. Demografi güçlü talep sağlamaya devam ediyor ve daha düşük faiz oranları daha fazla arzın çekilmesine yardımcı olsa da, daha ucuz ipotekler alıcıları hâlâ satılık çok az evin bulunduğu bir piyasaya çekebilir.
Redfin'in CEO'su Glenn Kelman, “Gayrimenkul fiyatlarının gerçekten düşeceğini hayal etmek benim için neredeyse imkansız hale geldi” dedi. “Envanter kısıtlamaları çok derin.”
İşte değişen şeyler ve bunun alıcılar, satıcılar ve kiracılar için ne anlama gelebileceği.
Faiz oranlarının düşmesi bekleniyor.
İpotekler son zamanlarda pahalıydı, bunun nedeni kısmen Fed'in faiz oranlarını yirmi yıldan fazla bir sürenin en yüksek seviyelerine yükseltmesiydi. Merkez bankası ipotek faizlerini belirlemese de politikaları ekonomi genelinde borçlanmanın daha pahalı hale gelmesine katkıda bulunuyor. 30 yıllık ipotek faiz oranları, en son 2021'de yüzde 3'ün altındayken, yüzde 7'nin biraz altında.
Fed'in borçlanma maliyetlerini düşürmesi durumunda, özellikle de yatırımcıların Fed'in şu anda beklediklerinden daha fazla faiz indirimi yapmasını beklemesi durumunda bu faiz oranları düşebilir.
Mortgage oranları ve bazı diğer borçlanma maliyetleri, merkez bankasının gerçekten harekete geçmesinden ziyade, yatırımcıların Fed'in eylemlerine ilişkin beklentilerini değiştirdikleri zaman uyum sağlama eğilimindedir. Mortgage faiz oranlarının 2023 sonlarında yüzde 7,8 civarındaki zirveden düşmesinin bir nedeni de bu: Enflasyon düştü ve Fed'in yakında temel faiz oranını düşürebileceği netleşti.
Merkez bankacıları Çarşamba günü bu yıl üç, gelecek yıl da üç faiz indirimi yapabileceklerini öngördü.
Bazı analistler ipotek oranlarının 2024'te daha da düşebileceğine inanıyor. Örneğin Bankrate'den Greg McBride, yılı yüzde 6 civarında kapatabileceklerini düşünüyor.
Ucuz borçlanma maliyetlerinin emlak piyasası üzerinde iki önemli etkisi olacak. İlk olarak, bir satın almanın finansmanını biraz daha uygun fiyatlı hale getiriyorlar: Yüzde 7,8 faiz oranıyla 400.000 dolarlık bir ipotek için aylık ödeme yaklaşık 2.880 dolar, ancak yüzde 6 faiz oranıyla 2.400 dolara yakın. Böyle bir düşüş potansiyel alıcıların talebini artırabilir.
İkincisi, düşük faiz oranları daha fazla ev sahibini satış yapmaya teşvik edebilir. Pek çok Amerikalı, salgın sırasında yeniden finanse ettikleri ucuz ipoteklerle oturuyor ve taşınmak için bunlardan vazgeçme konusunda tereddüt ediyor. Mevcut ipotek kredileri ile piyasa ipotek oranları arasındaki fark daraldıkça, bu oran sabitliği ortadan kalkabilir ve potansiyel olarak daha fazla giriş seviyesi konutun mevcut olmasına yol açabilir.
Aracılık uygulamaları değişmek üzere.
Emlak piyasasını etkileyebilecek olan sadece borçlanma maliyetleri değildir. Uzun süredir ev satışlarına ilişkin kuralları belirleyen güçlü bir grup olan Ulusal Emlakçılar Birliği, ev satın alma sürecini altüst edebilecek bir dizi davayı çözüme kavuşturmayı kabul etti.
Mahkeme onayını bekleyen anlaşma, ev satıcılarıyla çalışan acentelerin artık alıcı acentelerine açıkça duyurulan tazminat teklif etmek zorunda kalmayacağı anlamına geliyor. Değişikliğin endüstri standardı komisyonunu yüzde 5 ila 6 oranında azaltması bekleniyor.
Bunun ev sahibi olma maliyetleri açısından ne anlama geleceği tam olarak belli değil. Kısmen düşük komisyonların satıcıların evlerini satışa çıkarmalarını biraz daha çekici hale getirebilmesi nedeniyle bunun fiyatları düşürebileceğine dair spekülasyonlar var.
Ancak fiyatların ne kadar azaltılabileceğinin sınırları vardır. Apartment List'in baş ekonomisti Igor Popov, kararın Amerikalıların işlem maliyetlerinden tasarruf etmesini sağlayabileceğini, ancak ev satıcılarının muhtemelen rekabetçi piyasalarda mümkün olduğu kadar ücret almaya devam edeceğini söyledi.
“Bu sektör için büyük bir olay ama fiyatlar ve hacimler açısından büyük bir mesele olduğunu düşünmüyorum” dedi.
Ajanlar sonuçların ne olacağından emin değiller. Long Island emlakçısı Jovanni Ortiz, meslektaşlarının emlakçıların işi bırakıp bırakmayacağını merak ettiğini duyduğunu söyledi ancak hiç kimse bunun emlakçılara ve ev alışverişini değiştirmenin ne kadara mal olacağını tam olarak bilmiyor.
Bay Ortiz, “Bunu söylemek için henüz çok erken” dedi.
Beyaz Saray'ın aklında kurallar var.
Başkan Biden son haftalarda yüksek konut maliyetlerine odaklandı ve Amerikalıların kira ödemede veya ev satın almada zorluk yaşamasının ülkenin ekonomik iyimserliğini olumsuz etkilemesinden endişe etti.
Birliğin Durumu konuşmasında ev alıcılarına yardımcı olacak yeni fikirleri duyurdu. Son bütçe talebi, iki milyon konutun inşası veya rehabilite edilmesi ve düşük gelirlilere yönelik kira yardımının arttırılması da dahil olmak üzere, yüksek konut maliyetlerini karşılamaya yönelik 250 milyar dolardan fazla harcama teklifini içeriyor.
Ancak bu fikirlerin çoğunun hemen bir etki yaratması pek olası değil: Kasım seçimlerinin yaklaştığı ve Temsilciler Meclisi'nin Cumhuriyetçilerin kontrolünde olduğu bir ortamda, bu yıl büyük bir konut yasa tasarısını geçirme şansı çok az görünüyor.
Yine de Sayın Biden, yönetimine ev alımlarıyla ilgili bazı maliyetlerin düşürülmesi için tek taraflı hareket etme talimatı verdi. Devlet destekli ipoteklerdeki tapu sigortası ücretlerinin kaldırılmasını, potansiyel olarak satın alma başına 1.000 $ veya daha fazla tasarruf sağlanmasını savundu. Bu hafta emlakçılara daha düşük komisyon gerekliliklerinden elde edilen tasarrufları tüketicilere aktarmaları çağrısında bulundu.
Kiralık daire arzı artıyor ancak bu kısa ömürlü olabilir.
Şu anda konutların karşılanabilirliği konusunda parlak bir nokta varsa, o da kira piyasasıdır.
Son aylarda ciddi arz sıkıntısı hafifledi, dolayısıyla yeni sözleşme kiraları sadece ılımlı bir şekilde artıyor, hatta bazı pazarlarda düşüyor.
Bazı güney ve batı dağ şehirlerinde bir dizi büyük kiralık bina inşa edildi ve bu da aylık fiyatlar üzerindeki baskıyı hafifletti. Ancak Bay Popov, gelecek yıl ve 2026'da nispeten az miktarda yeni stok olacağını, dolayısıyla yavaşlamanın sınırlı olabileceğini söyledi.
Satılık ev arzı ise daha az güneşli bir hikaye. Sorun sadece daha az sayıda satıcının evleri piyasaya sürmesi değil; konut inşaatı da yüksek faiz oranlarından etkilendi. Bu durum, yıllardır kötüleşen kıtlığı daha da kötüleştirdi ve yüksek ipotek oranları yeni ve mevcut ev satışlarını azaltırken fiyatların yüksek kalmasına neden oldu.
İnşaatçılar piyasada buzların çözüleceğine dair işaretler gördükçe yeni evler inşa etme konusunda daha istekli olabilirler. Ancak pek çok alıcının biraz daha düşük fiyatlardan etkilenmesi muhtemel olduğundan durum böyle olacaktır.
BNP Paribas kıdemli ekonomisti Yelena Shulyatyeva, “Talep o kadar güçlü ki konut piyasasının çökmesi pek mümkün değil” dedi ve birçok Y kuşağının diğer şeylerin yanı sıra hala satın alma arayışında olduğunu belirtti.
Sonuç? Bay Popov, emlak piyasasının önümüzdeki aylarda biraz daha normale dönebileceğini tahmin ediyor; fiyatların düşmesi pek olası değil, ancak artışlar 2020'den bu yana yaşanan büyük yükselişlere kıyasla daha yavaş ve istikrarlı olabilir.
“Pandeminin hortum piyasası üzerindeki birçok güçlü etkisinin etkilerini hissettik” dedi. “Konut piyasasında daha normal rakamlara ve daha normal bir duyguya döneceğiz.”