Dünyanın dört bir yanındaki ev sahipleri, yıllarca ofis binalarında WeWork’ü uygulamaya koymak için yaygara kopardılar; bu, ortak çalışma şirketini New York ve Londra’nın en büyük kurumsal kiracısı haline getiren bir aşk ilişkisiydi.
Artık WeWork’ün iflas başvurusunda bulunmasına sadece birkaç gün kalmış olabilir ve onun ölümü ofis ev sahipleri için bundan daha kötü bir zamanda gelemezdi.
Pandemiden bu yana ofise daha az çalışanın gitmesi nedeniyle şirketler kiraladıkları alan miktarını büyük ölçüde azalttı ve bu da onlarca yılın en kötü ticari emlak krizlerinden birini yarattı.
Birçok ev sahibi, şirketi ayakta tutmak için son yıllarda WeWork’ten daha düşük kiraları kabul etti, ancak iflas büyük bir darbe olacaktır. Acı, özellikle New York’ta, alanlarının çoğunu şirkete kiralayan ve binalarıyla ilgili borçlarını ödemekte zorlanan ev sahipleri arasında yoğunlaşacak. Bazı ev sahipleri, iflasın yeniden yapılandırılmasının bir parçası olarak WeWork’ten daha düşük kiraları hızla kabul edebilir ve ortaya çıkan herhangi bir yeni şirketle iş yapmaya devam edebilir, ancak diğerleri bir şeyler almak için mahkemede mücadele etmek zorunda kalabilir.
Anthony E. Malkin, “New York City’de çok sayıda boş alana bakarsanız, çoğunun WeWork’e kiralandığını görürsünüz ve bir iflasın ardından daha da fazla terk edilmiş alan olacaktır” dedi. Empire State Binası’nın sahibi olan şirketin CEO’su ve WeWork’a ilk şüphecilerden biri.
Maliyetleri düşürme çabalarına rağmen WeWork, neredeyse iki yıl önce 38 ülkede 764 lokasyona kıyasla Haziran ayı sonunda hâlâ 39 ülkede 777 lokasyondan oluşan bir imparatorluğa sahipti. Bir emlak hizmetleri firması olan Savills’e göre, şirketin Cuma günü web sitesinde New York’ta şirketin Mart ayı sonunda 6,9 milyon metrekarelik ofis alanı kiraladığı 47 lokasyon listelendi; bu, tüm ortak çalışma alanlarının yüzde 60’ından fazlasını temsil ediyor . Londra’da WeWork 38 lokasyon listeledi.
Olası bir iflas başvurusuna ilişkin spekülasyonlar, WeWork’un şirketin uzun süre faaliyette kalamayacağı konusunda uyardığı ağustos ayında yoğunlaştı. O zamandan beri hisseleri yüzde 90 düştü.
WeWork geçen ay toplam 95 milyon dolarlık faiz ödemesini kaçıracağını açıklamıştı. 30 günlük ödemesiz sürenin ardından şirket, alacaklılarla Salı günü sona erecek olan yedi günlük erteleme konusunda anlaştı.
Ofis alanının beşte birinin kiraya verilmediği ya da alt kiralamaya hazır olduğu New York’ta, WeWork iflasının etkisi en şiddetli şekilde Manhattan’ın orta ve şehir merkezindeki eski ofis binalarında hissedilecek. Emlak danışmanlık firması Avison Young’a göre WeWork’ün Manhattan’daki kiralamalarının neredeyse üçte ikisi B ve C Sınıfı olarak adlandırılan bu binalardaydı.
Columbia Business School’da ofis binası değerlemelerindeki düşüşü takip eden emlak profesörü Stijn Van Nieuwerburgh, “B Sınıfı ve C Sınıfı binaların değerinin muhtemelen pandemi öncesine göre yüzde 55 daha düşük olacağını tahmin ediyoruz” dedi. “Bunlar en çok zor durumda olan ve WeWork iflas ederse zor anlar yaşayacak binalar.”
Bu eski binaların sahipleri, birkaç yıl önce tüm katları, hatta tüm binaları WeWork’e kiralama konusunda heyecanlıydı, ancak şimdi kuşatma altındalar. WeWork’ün kira ödemelerini durdurduğu durumlarda ev sahipleri, değeri birkaç yıl öncesine göre çok daha düşük olan binaların borçlarını ödeyemedi.
New York’taki beş ofis binasında WeWork’u kiracı olarak bulunduran emlak şirketi Walter & Samuels’in karşı karşıya olduğu ikilem bu. Morningstar Credit’e göre WeWork, Manhattan’ın giyim bölgesinde 315 West 36th Street’te 1926’dan kalma küçük bir binada alanın yaklaşık yüzde 90’ını kiraladı ve bu yılın başında kira ödemeyi bıraktı. Morningstar’a göre Walter & Samuels, binaya verilen 77 milyon dolarlık kredi için ödeme yapmayı bıraktı.
Morningstar’a göre, kredinin özel hizmet sağlayıcısı, binanın değerlendirilen değerinin, kredinin beş yıl önce verildiği dönemdeki 127 milyon dolara kıyasla 42 milyon dolara düştüğünü ve hizmet sağlayıcısının haciz talebinde bulunduğunu söyledi.
Walter & Samuels yöneticileri yorum isteyen e-postalara yanıt vermedi.
WeWork, Vanbarton Group’a ait karma kullanımlı bir proje olan 980 Avenue of the Americas’daki ofis alanının neredeyse tamamını kaplıyor. Şirketin CEO’su Joey Chilelli, WeWork’un boşaltılması durumunda şirketin konut konutuna dönüştürmek de dahil olmak üzere alan için bir dizi seçeneği değerlendirebileceğini söyledi.
Bay Chilelli, “Yılın başında her ev sahibine gidip kira indirimi ve taviz talebinde bulunduklarında elimizden gelen her şeyi yapmaya çalıştık” dedi. “Eğer ayak izlerini azaltmayı başarırlarsa, ofis piyasası yine zarar görecek.”
Kanada’nın en büyük şehirlerinde ofis binaları işleten bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Allied’in kurucusu Michael Emory, şirketinin Allied açısından olumsuzluklar nedeniyle 2015 yılında Toronto’da WeWork ile olası bir anlaşmadan vazgeçtiğini söyledi. Bununla birlikte, ortak çalışma sağlayıcılarının önümüzdeki yıllarda ofis alanının büyük bir yüzdesini kaplayacağına inanarak, özellikle New York’taki diğer geliştiricilerin şirkete alan kiraladıklarını izlediğini söyledi.
Ayrıca Bay Emory, WeWork’ün ofis binalarını doldurmaya ve daha sonra yeni doluluk ve kira gelirine göre satmaya istekli ev sahiplerine odaklandığını söyledi.
İflas başvurusunun “New York piyasası için büyük sonuçları olacak” dedi.
WeWork bu makale için yorum yapmayı reddetti.
Yatırımcıların şirket ve eksantrik kurucu ortağı Adam Neumann’ın vizyonu hakkında hararetli bir iyimserliğe sahip olduğu zirve noktasında WeWork’ün değeri 47 milyar dolardı. Onun modeli, ofis alanı kiralamak, ona çeki düzen vermek ve müşterilerinden (kurulu şirketler, yeni kurulan şirketler ve bireyler) alanı ihtiyaç duydukları sürece kullanmaları için ücret almaktı.
WeWork alanını kullanmanın esnekliği ve ortak atmosferi: “Misyonumuz dünyanın bilincini yükseltmektir” diyen şirket, şirketleri, yıl boyu kiralamalarla kiracılara kilitlenen sıkıcı ofislerden uzaklaştırmalı.
Ancak WeWork’un iş ekonomisi her zaman altüst olmuştur: Şirketin müşterilerden topladığı miktar, lokasyonların kiralama ve işletme maliyetlerini karşılamaya yetmemiştir. Yine de büyümeye devam etti ve 2017 sonu itibarıyla 15 milyar dolarlık şaşırtıcı bir kayıp yaşadı. WeWork’ün 2019 yılında halka arzdan çekilmesinin ardından, en büyük dış yatırımcısı olan Japon holding şirketi SoftBank, milyarlarca dolarlık bir satın alma ile cankurtaran halatı sağladı.
Bu fiyaskodan önce WeWork’un ticari emlak dünyasında şirketin heyecan verici yeni bir hizmete öncülük ettiğine inanan hayranları vardı.
New York’un en büyük ofis ev sahiplerinden biri olan Vornado Realty Trust’ın CEO’su Steven Roth, 2017’de “Bu insanları tanıyoruz, onları iyi tanıyoruz” dedi. “Yaptıklarının inanılmaz derecede etkileyici olduğunu düşünüyoruz.”
Bay Roth bu makale için yorum yapmayı reddetti. Vornado, Manhattan’daki bir binada ve Washington’daki bir binada WeWork’e yer kiraladı ve WeWork’un çok övülen ancak başarısız olan yan kuruluşlarından biri olan, kâr amacı güden özel okul WeGrow da dahil olmak üzere WeLive Resideency’i kurmak için Washington dışındaki güçlerini birleştirdi.
Vornado’da artık WeWork’un kiracısı yok. Sektörde WeWork’un 2019’daki mali durumuyla ilgili soruların ortaya çıkmasının ardından Vornado’nun finans müdürü, şirketin WeWork’e olan ilgisini sınırladığını söyledi.
Bir emlak hizmetleri firması olan JLL, bir zamanlar ortak çalışan şirketlerin bu on yılın sonuna kadar Amerika Birleşik Devletleri’ndeki tüm ofis alanlarının yüzde 30’unu kiralayacağını öngörmüştü. Bu tür tahminler, JLL’ye göre WeWork ve diğer ortak çalışma sağlayıcılarının New York’ta imzalanan yeni ve yenilenen kiralamaların yüzde 15’ini oluşturduğu pandemiden hemen önce abartılı görünmüyordu. Bu oran 2010’daki yüzde 2’den daha yüksekti. JLL, çalışan sağlayıcıların geçen yıl New York’ta imzalanan tüm kiralamaların yüzde 1’inden azından sorumlu olduğunu söyledi.
Ve bazı ev sahipleri WeWork’teki sorunlardan bir şekilde kurtulacaklarına inanıyordu.
Eskiden Boston Properties olarak bilinen BXP’nin yöneticilerinden Raymond A. Ritchey 2014’te şunları söyledi: “WeWork, bazılarının kaldığını, bazılarının gittiğinin bilincinde olarak bu startup’ları topluca ele alıyor.” Ev sahibi olarak bu riski doğrudan almamız lazım.”
BXP, WeWork’ün 2019’da açıldığından bu yana büyük bir kiracı olduğu ancak alanını doldurmakta zorlandığı Brooklyn Navy Yard, Dock 72’de gemi benzeri bir ofis kompleksinin ortak sahibidir. Geçen yılın sonlarında BXP, portföyündeki yaklaşık 500.000 metrekarelik alanı WeWork’e kiraladı.
BXP başkanı Douglas T. Linde Perşembe günü yaptığı yatırımcı görüşmesinde WeWork’un Dock 72 de dahil olmak üzere iki lokasyonunda kira ödemeyi bıraktığını söyledi. “WeWork’un tüm varlıklarını elden çıkarmasını beklemiyoruz” dedi ve “şu anki formlarında kalmalarını da beklemiyoruz.”
Bazı ev sahipleri, binalarının harap görünmesine neden olabilecek bir durumdan kaçınarak, diğer ortak çalışma şirketlerinin WeWork alanını devralmasını veya kendi versiyonunu çalıştırmasını sağlayabilir. Ancak, 2021’de özel amaçlı bir satın alma şirketiyle birleşerek halka açılan WeWork’ten başlangıçta elde ettikleri geliri elde etmeleri pek mümkün değil.
Empire State Binası’nın ev sahibi Bay Malkin, WeWork’un iş modelinden her zaman şüphe duyduğunu söyledi. Ayrıca WeWork’ü şirketinin binalarında da asla istemedi çünkü bunun asansör ve tuvaletlerin aşırı kullanımına yol açacak şekilde çok fazla insanı kalabalıklaştırdığını söyledi.
Bay Malkin, “Bu insanlarla neden iş yapmak istiyorsunuz?” dedi.
Artık WeWork’ün iflas başvurusunda bulunmasına sadece birkaç gün kalmış olabilir ve onun ölümü ofis ev sahipleri için bundan daha kötü bir zamanda gelemezdi.
Pandemiden bu yana ofise daha az çalışanın gitmesi nedeniyle şirketler kiraladıkları alan miktarını büyük ölçüde azalttı ve bu da onlarca yılın en kötü ticari emlak krizlerinden birini yarattı.
Birçok ev sahibi, şirketi ayakta tutmak için son yıllarda WeWork’ten daha düşük kiraları kabul etti, ancak iflas büyük bir darbe olacaktır. Acı, özellikle New York’ta, alanlarının çoğunu şirkete kiralayan ve binalarıyla ilgili borçlarını ödemekte zorlanan ev sahipleri arasında yoğunlaşacak. Bazı ev sahipleri, iflasın yeniden yapılandırılmasının bir parçası olarak WeWork’ten daha düşük kiraları hızla kabul edebilir ve ortaya çıkan herhangi bir yeni şirketle iş yapmaya devam edebilir, ancak diğerleri bir şeyler almak için mahkemede mücadele etmek zorunda kalabilir.
Anthony E. Malkin, “New York City’de çok sayıda boş alana bakarsanız, çoğunun WeWork’e kiralandığını görürsünüz ve bir iflasın ardından daha da fazla terk edilmiş alan olacaktır” dedi. Empire State Binası’nın sahibi olan şirketin CEO’su ve WeWork’a ilk şüphecilerden biri.
Maliyetleri düşürme çabalarına rağmen WeWork, neredeyse iki yıl önce 38 ülkede 764 lokasyona kıyasla Haziran ayı sonunda hâlâ 39 ülkede 777 lokasyondan oluşan bir imparatorluğa sahipti. Bir emlak hizmetleri firması olan Savills’e göre, şirketin Cuma günü web sitesinde New York’ta şirketin Mart ayı sonunda 6,9 milyon metrekarelik ofis alanı kiraladığı 47 lokasyon listelendi; bu, tüm ortak çalışma alanlarının yüzde 60’ından fazlasını temsil ediyor . Londra’da WeWork 38 lokasyon listeledi.
Olası bir iflas başvurusuna ilişkin spekülasyonlar, WeWork’un şirketin uzun süre faaliyette kalamayacağı konusunda uyardığı ağustos ayında yoğunlaştı. O zamandan beri hisseleri yüzde 90 düştü.
WeWork geçen ay toplam 95 milyon dolarlık faiz ödemesini kaçıracağını açıklamıştı. 30 günlük ödemesiz sürenin ardından şirket, alacaklılarla Salı günü sona erecek olan yedi günlük erteleme konusunda anlaştı.
Ofis alanının beşte birinin kiraya verilmediği ya da alt kiralamaya hazır olduğu New York’ta, WeWork iflasının etkisi en şiddetli şekilde Manhattan’ın orta ve şehir merkezindeki eski ofis binalarında hissedilecek. Emlak danışmanlık firması Avison Young’a göre WeWork’ün Manhattan’daki kiralamalarının neredeyse üçte ikisi B ve C Sınıfı olarak adlandırılan bu binalardaydı.
Columbia Business School’da ofis binası değerlemelerindeki düşüşü takip eden emlak profesörü Stijn Van Nieuwerburgh, “B Sınıfı ve C Sınıfı binaların değerinin muhtemelen pandemi öncesine göre yüzde 55 daha düşük olacağını tahmin ediyoruz” dedi. “Bunlar en çok zor durumda olan ve WeWork iflas ederse zor anlar yaşayacak binalar.”
Bu eski binaların sahipleri, birkaç yıl önce tüm katları, hatta tüm binaları WeWork’e kiralama konusunda heyecanlıydı, ancak şimdi kuşatma altındalar. WeWork’ün kira ödemelerini durdurduğu durumlarda ev sahipleri, değeri birkaç yıl öncesine göre çok daha düşük olan binaların borçlarını ödeyemedi.
New York’taki beş ofis binasında WeWork’u kiracı olarak bulunduran emlak şirketi Walter & Samuels’in karşı karşıya olduğu ikilem bu. Morningstar Credit’e göre WeWork, Manhattan’ın giyim bölgesinde 315 West 36th Street’te 1926’dan kalma küçük bir binada alanın yaklaşık yüzde 90’ını kiraladı ve bu yılın başında kira ödemeyi bıraktı. Morningstar’a göre Walter & Samuels, binaya verilen 77 milyon dolarlık kredi için ödeme yapmayı bıraktı.
Morningstar’a göre, kredinin özel hizmet sağlayıcısı, binanın değerlendirilen değerinin, kredinin beş yıl önce verildiği dönemdeki 127 milyon dolara kıyasla 42 milyon dolara düştüğünü ve hizmet sağlayıcısının haciz talebinde bulunduğunu söyledi.
Walter & Samuels yöneticileri yorum isteyen e-postalara yanıt vermedi.
WeWork, Vanbarton Group’a ait karma kullanımlı bir proje olan 980 Avenue of the Americas’daki ofis alanının neredeyse tamamını kaplıyor. Şirketin CEO’su Joey Chilelli, WeWork’un boşaltılması durumunda şirketin konut konutuna dönüştürmek de dahil olmak üzere alan için bir dizi seçeneği değerlendirebileceğini söyledi.
Bay Chilelli, “Yılın başında her ev sahibine gidip kira indirimi ve taviz talebinde bulunduklarında elimizden gelen her şeyi yapmaya çalıştık” dedi. “Eğer ayak izlerini azaltmayı başarırlarsa, ofis piyasası yine zarar görecek.”
Kanada’nın en büyük şehirlerinde ofis binaları işleten bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Allied’in kurucusu Michael Emory, şirketinin Allied açısından olumsuzluklar nedeniyle 2015 yılında Toronto’da WeWork ile olası bir anlaşmadan vazgeçtiğini söyledi. Bununla birlikte, ortak çalışma sağlayıcılarının önümüzdeki yıllarda ofis alanının büyük bir yüzdesini kaplayacağına inanarak, özellikle New York’taki diğer geliştiricilerin şirkete alan kiraladıklarını izlediğini söyledi.
Ayrıca Bay Emory, WeWork’ün ofis binalarını doldurmaya ve daha sonra yeni doluluk ve kira gelirine göre satmaya istekli ev sahiplerine odaklandığını söyledi.
İflas başvurusunun “New York piyasası için büyük sonuçları olacak” dedi.
WeWork bu makale için yorum yapmayı reddetti.
Yatırımcıların şirket ve eksantrik kurucu ortağı Adam Neumann’ın vizyonu hakkında hararetli bir iyimserliğe sahip olduğu zirve noktasında WeWork’ün değeri 47 milyar dolardı. Onun modeli, ofis alanı kiralamak, ona çeki düzen vermek ve müşterilerinden (kurulu şirketler, yeni kurulan şirketler ve bireyler) alanı ihtiyaç duydukları sürece kullanmaları için ücret almaktı.
WeWork alanını kullanmanın esnekliği ve ortak atmosferi: “Misyonumuz dünyanın bilincini yükseltmektir” diyen şirket, şirketleri, yıl boyu kiralamalarla kiracılara kilitlenen sıkıcı ofislerden uzaklaştırmalı.
Ancak WeWork’un iş ekonomisi her zaman altüst olmuştur: Şirketin müşterilerden topladığı miktar, lokasyonların kiralama ve işletme maliyetlerini karşılamaya yetmemiştir. Yine de büyümeye devam etti ve 2017 sonu itibarıyla 15 milyar dolarlık şaşırtıcı bir kayıp yaşadı. WeWork’ün 2019 yılında halka arzdan çekilmesinin ardından, en büyük dış yatırımcısı olan Japon holding şirketi SoftBank, milyarlarca dolarlık bir satın alma ile cankurtaran halatı sağladı.
Bu fiyaskodan önce WeWork’un ticari emlak dünyasında şirketin heyecan verici yeni bir hizmete öncülük ettiğine inanan hayranları vardı.
New York’un en büyük ofis ev sahiplerinden biri olan Vornado Realty Trust’ın CEO’su Steven Roth, 2017’de “Bu insanları tanıyoruz, onları iyi tanıyoruz” dedi. “Yaptıklarının inanılmaz derecede etkileyici olduğunu düşünüyoruz.”
Bay Roth bu makale için yorum yapmayı reddetti. Vornado, Manhattan’daki bir binada ve Washington’daki bir binada WeWork’e yer kiraladı ve WeWork’un çok övülen ancak başarısız olan yan kuruluşlarından biri olan, kâr amacı güden özel okul WeGrow da dahil olmak üzere WeLive Resideency’i kurmak için Washington dışındaki güçlerini birleştirdi.
Vornado’da artık WeWork’un kiracısı yok. Sektörde WeWork’un 2019’daki mali durumuyla ilgili soruların ortaya çıkmasının ardından Vornado’nun finans müdürü, şirketin WeWork’e olan ilgisini sınırladığını söyledi.
Bir emlak hizmetleri firması olan JLL, bir zamanlar ortak çalışan şirketlerin bu on yılın sonuna kadar Amerika Birleşik Devletleri’ndeki tüm ofis alanlarının yüzde 30’unu kiralayacağını öngörmüştü. Bu tür tahminler, JLL’ye göre WeWork ve diğer ortak çalışma sağlayıcılarının New York’ta imzalanan yeni ve yenilenen kiralamaların yüzde 15’ini oluşturduğu pandemiden hemen önce abartılı görünmüyordu. Bu oran 2010’daki yüzde 2’den daha yüksekti. JLL, çalışan sağlayıcıların geçen yıl New York’ta imzalanan tüm kiralamaların yüzde 1’inden azından sorumlu olduğunu söyledi.
Ve bazı ev sahipleri WeWork’teki sorunlardan bir şekilde kurtulacaklarına inanıyordu.
Eskiden Boston Properties olarak bilinen BXP’nin yöneticilerinden Raymond A. Ritchey 2014’te şunları söyledi: “WeWork, bazılarının kaldığını, bazılarının gittiğinin bilincinde olarak bu startup’ları topluca ele alıyor.” Ev sahibi olarak bu riski doğrudan almamız lazım.”
BXP, WeWork’ün 2019’da açıldığından bu yana büyük bir kiracı olduğu ancak alanını doldurmakta zorlandığı Brooklyn Navy Yard, Dock 72’de gemi benzeri bir ofis kompleksinin ortak sahibidir. Geçen yılın sonlarında BXP, portföyündeki yaklaşık 500.000 metrekarelik alanı WeWork’e kiraladı.
BXP başkanı Douglas T. Linde Perşembe günü yaptığı yatırımcı görüşmesinde WeWork’un Dock 72 de dahil olmak üzere iki lokasyonunda kira ödemeyi bıraktığını söyledi. “WeWork’un tüm varlıklarını elden çıkarmasını beklemiyoruz” dedi ve “şu anki formlarında kalmalarını da beklemiyoruz.”
Bazı ev sahipleri, binalarının harap görünmesine neden olabilecek bir durumdan kaçınarak, diğer ortak çalışma şirketlerinin WeWork alanını devralmasını veya kendi versiyonunu çalıştırmasını sağlayabilir. Ancak, 2021’de özel amaçlı bir satın alma şirketiyle birleşerek halka açılan WeWork’ten başlangıçta elde ettikleri geliri elde etmeleri pek mümkün değil.
Empire State Binası’nın ev sahibi Bay Malkin, WeWork’un iş modelinden her zaman şüphe duyduğunu söyledi. Ayrıca WeWork’ü şirketinin binalarında da asla istemedi çünkü bunun asansör ve tuvaletlerin aşırı kullanımına yol açacak şekilde çok fazla insanı kalabalıklaştırdığını söyledi.
Bay Malkin, “Bu insanlarla neden iş yapmak istiyorsunuz?” dedi.