Federal Rezerv'in konut sorunu olabilir. En azından bir vaka gizemi var.
Geçen yıl genel enflasyon önemli ölçüde düştü. Ancak konutun inatçı ve şaşırtıcı bir istisna olduğu kanıtlandı. Çalışma Bakanlığı'na göre konut maliyetleri Ocak ayında bir önceki yıla göre yüzde 6 arttı ve her ay Aralık ayına göre daha hızlı arttı. Bu hızlanma geçen ay genel tüketici fiyatlarının artmasında büyük etken oldu.
Kalıcı konut enflasyonu, faiz oranlarının ne zaman indirileceğini düşünen Fed yetkilileri için sorun teşkil ediyor. Konut çoğu aile için açık ara en büyük aylık harcamadır, bu da enflasyon hesaplamalarında ağır bir yük oluşturduğu anlamına gelir. Emlak fiyatları düşmediği sürece genel enflasyonun sürdürülebilir bir şekilde merkez bankasının yüzde 2 hedefine dönmesi zor olacaktır.
Gayrimenkul araştırma şirketi Zelman & Associates'in genel müdürü Mark Franceski, “Enflasyonun nereye gittiğini bilmek istiyorsanız, konut enflasyonunun nereye gittiğini bilmeniz gerekir” dedi. Konut enflasyonunun “beklediğimiz veya kimsenin beklediği kadar yavaşlamadığını” ekledi.
Bu beklentiler, Zillow ve Apartment List gibi emlak sitelerinden ve kiraların son zamanlarda çok az arttığını, hatta bazı pazarlarda düştüğünü gösteren diğer özel şirketlerden alınan özel sektör verilerine dayanıyordu.
Ev alıcıları için artan fiyatlar ve yüksek faiz oranları, konutu giderek satın alınamaz hale getiriyor. Ancak mevcut ev sahiplerinin çoğu, ödemeleri aydan aya değişmeyen sabit faizli ipotek kredilerine sahip oldukları için artan fiyatlardan kısmen kurtuldu.
Ancak enflasyon verilerinde konut fiyatları ve konut kredisi faizleri doğrudan görünmüyor. Çünkü ev satın almak bir yatırımdır ve sadece market alışverişi gibi bir tüketici satın alımı değildir. Enflasyon verileri bunun yerine kiralara dayanıyor. Özel veriler kiralarda yavaşlama olduğunu gösterirken, ekonomistler yavaşlamanın hükümet verilerine de yansıyacağını umuyor.
Federal Rezerv yetkilileri, resmi verilerin özel verilerde görülen soğuma eğilimini karşılamanın yavaş olduğuna inanarak geçen yıl konut enflasyonunu büyük ölçüde reddetti. Bunun yerine barınakları dışlayan politikalara odaklandılar; bu yaklaşımın temel eğilimleri daha iyi yansıttığını söylediler.
Ancak farklılık devam ettikçe Fed içindeki ve dışındaki bazı ekonomistler bu varsayımları sorgulamaya başladı. Goldman Sachs'taki ekonomistler yakın zamanda bu yılki konut enflasyonu tahminlerini, müstakil ev kiralarındaki artışı öne sürerek yükselttiler.
Chicago Federal Rezerv Bankası başkanı Austan Goolsbee yakın zamanda yapılan bir röportajda, “Henüz anlamadığımız bir şeyin olduğu açık” dedi. “Bana 'Neye bakıyorsun?' diye soruyorlar. 'Konut izliyorum çünkü hâlâ tuhaf' derdim.”
Takip eden veriler
Konut enflasyonunun inatçı doğası tamamen bir sır değil. Ekonomistler, özel sektör verilerinde görülen kiralardaki ılımlılaşmanın Çalışma Bakanlığı'nın resmi tüketici fiyat endeksine yansımasının biraz zaman alacağını biliyorlardı.
Bu gecikmenin iki nedeni var. Birincisi teknik: Hükümetin verileri binlerce kiralık birimin katıldığı aylık bir ankete dayanıyor. Ancak belirli bir birim yalnızca altı ayda bir denetlenir. Yani eğer bir daire Ocak ayında ekspertize edilirse ve kira Şubat ayında artarsa, daire Temmuz ayında tekrar ankete tabi tutulana kadar bu artış verilerde görünmeyecektir. Bu durum, özellikle hızlı değişim zamanlarında hükümet verilerinin koşulların gerisinde kalmasına neden oluyor.
İkinci neden kavramsaldır. Çoğu özel endeks, kiralamaları yalnızca yeni kiracıları cezbettiklerinde dikkate alır. Ancak hükümet tüm kiracıların konut masraflarını karşılamak istiyor. Kiralamaların çoğu bir yıl veya daha uzun sürdüğünden ve kiralarını yenileyenler açık piyasadaki kiracılara kıyasla çoğunlukla indirim aldığından, hükümet verileri genellikle özel endekslere göre daha yavaş uyum sağlayacaktır.
Kamu ve özel veriler eninde sonunda birleşmelidir. Ancak bu sürecin ne kadar süreceği belli değil. Örneğin 2021 ve 2022'de kiralardaki hızlı artış, birçok kişinin hararetli kiralama piyasasına atlamak yerine yerinde kalmasına neden oldu. Bu ve diğer faktörler, piyasa kiralarının hükümet verilerine dahil edilmesinin normalden daha uzun sürmesine yol açmış olabilir.
Yavaşlamanın devam ettiğine dair işaretler var. Kiralar, 2022'deki yaklaşık yüzde 10'luk zirveden son üç ayda yıllık yüzde 5'in altında bir oranda arttı. Özel veri kaynakları, kira enflasyonunun henüz ne kadar gevşemediği konusunda hemfikir değiller, ancak eğilimin yavaşlaması gerektiği konusunda hemfikirler. devam etmek.
Ekonomik araştırma firması MacroPolicy Perspectives'in kıdemli ekonomisti Laura Rosner-Warburton, “Genel anlamda hepsi aynı şeyi söylüyor; kira enflasyonunun önemli ölçüde düştüğü yönünde” dedi.
Evler ve apartmanlar
Kira enflasyonu nihayet hafifliyor olsa da hükümetin ev sahibi olma maliyetlerine ilişkin ölçümü bu eğilimi takip etmedi; Aslında geçen ayki verilerde hızlandı. Ve Amerikalıların çoğunun ev sahibi olması, kiralık evlerden daha fazla olması nedeniyle, tüketici fiyat endeksinin konut bileşeninde apartman daireleri hakim durumda.
Çoğu insanın ev sahibi olmakla ilişkilendirdiği harcamalar (ipotek ödemeleri, ev sigortası, bakım ve onarımlar) doğrudan enflasyon ölçümlerine dahil edilmez.
Bunun yerine hükümet, benzer bir evi kiralamanın ne kadara mal olacağını belirleyerek mülk sahipleri için emlak enflasyonunu ölçüyor. Bu kavrama mal sahibi eşdeğer kira adı verilmektedir. (Buradaki fikir, bunun, bir ev sahibi olmaktan elde edilen yatırım kazançlarının aksine, bir ev sağlamanın “hizmetinin” değerini ölçtüğüdür.)
Kiralama ve mülkiyet ölçümleri genellikle birlikte hareket eder çünkü bunlar aynı temel verilere (binlerce kiralık birimin anketi) dayanmaktadır. Bununla birlikte, mülkiyeti hesaplarken, Çalışma Bakanlığı kat mülkiyeti ile karşılaştırılabilecek evlere daha fazla önem vermektedir. Bu, farklı konut türlerinin farklı davranması durumunda iki önlemin birbirinden farklı olabileceği anlamına gelir.
Bazı ekonomistler bunun şimdi olabileceğini söylüyor. Konut inşaatındaki patlama son yıllarda birçok şehirde kiraların düşmesine neden oldu. Ancak milyonlarca Y kuşağı daha fazla alana ihtiyaç duydukları noktaya ulaştıkça tek aileli evler yetersiz kalıyor. Bu da hem alıcılar hem de kiracılar açısından evlerin maliyetini artırıyor. Çoğu ev sahibi müstakil evlerde yaşadığından, müstakil evler ev sahiplerinin kirasının belirlenmesinde çok büyük bir rol oynuyor.
Zillow'un baş ekonomisti Skylar Olsen, “Müstakil evlerin arkasında daha fazla sıcaklık var ve bu sıcaklığın neden devam edeceğine dair çok iyi bir örnek var” dedi.
Bir tesadüf mü, yoksa daha fazlası mı?
Diğer ekonomistler Ocak ayındaki enflasyon artışının daha sürdürülebilir bir eğilimin başlangıcını temsil ettiğinden şüphe ediyor. Müstakil evlerin kiraları bir süredir apartman kiralarını aşıyor ancak son zamanlarda mülk sahipleri ve kiracılar arasında enflasyon oranları farklılaştı. Ekonomik araştırma şirketi Inflation Insights'ın kurucusu Omair Sharif, bunun Ocak ayı verilerinin tesadüf olduğunu gösterdiğini savundu.
Bay Sharif, “Aylık veriler genel olarak değişken olabilir” dedi. Kendisi, rapordaki iyi haberin, kira büyümesinin nihayet yavaşlamaya başlaması olduğunu ve bu durumun, uzun süredir beklenen yavaşlamanın resmi verilerde görülmeye başlandığı konusunda kendisini daha güvende hissetmesini sağladığını söyledi.
Ancak bu sonuç kesin olmaktan uzaktır. Pandemiden önce konut piyasasının çeşitli yerlerinde büyük ölçüde tutarlı hikayeler ortaya çıkıyordu: Örneğin daire kiraları müstakil evlerle hemen hemen aynı oranda arttı.
Ancak salgın bu dengeyi bozdu, kiraların bazı yerlerde yukarı, bazı yerlerde ise düşmesine neden oldu ve farklı önlemler arasındaki ilişkileri bozdu. Wells Fargo'nun kıdemli ekonomisti Sarah House, bu durumun resmi verilerin ne zaman ve ne kadar soğuyacağını kesin olarak söylemeyi zorlaştırdığını ve bu durumun Fed'in faiz indirimlerini değerlendirirken daha temkinli davranmasına neden olabileceğini söyledi.
Fed yetkililerine atıfta bulunarak, “Şu anda hala enflasyonda çok fazla rahatlamanın yolda olduğuna inanıyorlar, ancak bu onların iyimserliğini azaltacak” dedi. “Mülkün gerçekte nerede olacağını ve oraya ulaşmanın ne kadar süreceğini düşünmelisiniz.”
Sesin yapımcısı Tally Abecassis.
Geçen yıl genel enflasyon önemli ölçüde düştü. Ancak konutun inatçı ve şaşırtıcı bir istisna olduğu kanıtlandı. Çalışma Bakanlığı'na göre konut maliyetleri Ocak ayında bir önceki yıla göre yüzde 6 arttı ve her ay Aralık ayına göre daha hızlı arttı. Bu hızlanma geçen ay genel tüketici fiyatlarının artmasında büyük etken oldu.
Kalıcı konut enflasyonu, faiz oranlarının ne zaman indirileceğini düşünen Fed yetkilileri için sorun teşkil ediyor. Konut çoğu aile için açık ara en büyük aylık harcamadır, bu da enflasyon hesaplamalarında ağır bir yük oluşturduğu anlamına gelir. Emlak fiyatları düşmediği sürece genel enflasyonun sürdürülebilir bir şekilde merkez bankasının yüzde 2 hedefine dönmesi zor olacaktır.
Gayrimenkul araştırma şirketi Zelman & Associates'in genel müdürü Mark Franceski, “Enflasyonun nereye gittiğini bilmek istiyorsanız, konut enflasyonunun nereye gittiğini bilmeniz gerekir” dedi. Konut enflasyonunun “beklediğimiz veya kimsenin beklediği kadar yavaşlamadığını” ekledi.
Bu beklentiler, Zillow ve Apartment List gibi emlak sitelerinden ve kiraların son zamanlarda çok az arttığını, hatta bazı pazarlarda düştüğünü gösteren diğer özel şirketlerden alınan özel sektör verilerine dayanıyordu.
Ev alıcıları için artan fiyatlar ve yüksek faiz oranları, konutu giderek satın alınamaz hale getiriyor. Ancak mevcut ev sahiplerinin çoğu, ödemeleri aydan aya değişmeyen sabit faizli ipotek kredilerine sahip oldukları için artan fiyatlardan kısmen kurtuldu.
Ancak enflasyon verilerinde konut fiyatları ve konut kredisi faizleri doğrudan görünmüyor. Çünkü ev satın almak bir yatırımdır ve sadece market alışverişi gibi bir tüketici satın alımı değildir. Enflasyon verileri bunun yerine kiralara dayanıyor. Özel veriler kiralarda yavaşlama olduğunu gösterirken, ekonomistler yavaşlamanın hükümet verilerine de yansıyacağını umuyor.
Federal Rezerv yetkilileri, resmi verilerin özel verilerde görülen soğuma eğilimini karşılamanın yavaş olduğuna inanarak geçen yıl konut enflasyonunu büyük ölçüde reddetti. Bunun yerine barınakları dışlayan politikalara odaklandılar; bu yaklaşımın temel eğilimleri daha iyi yansıttığını söylediler.
Ancak farklılık devam ettikçe Fed içindeki ve dışındaki bazı ekonomistler bu varsayımları sorgulamaya başladı. Goldman Sachs'taki ekonomistler yakın zamanda bu yılki konut enflasyonu tahminlerini, müstakil ev kiralarındaki artışı öne sürerek yükselttiler.
Chicago Federal Rezerv Bankası başkanı Austan Goolsbee yakın zamanda yapılan bir röportajda, “Henüz anlamadığımız bir şeyin olduğu açık” dedi. “Bana 'Neye bakıyorsun?' diye soruyorlar. 'Konut izliyorum çünkü hâlâ tuhaf' derdim.”
Takip eden veriler
Konut enflasyonunun inatçı doğası tamamen bir sır değil. Ekonomistler, özel sektör verilerinde görülen kiralardaki ılımlılaşmanın Çalışma Bakanlığı'nın resmi tüketici fiyat endeksine yansımasının biraz zaman alacağını biliyorlardı.
Bu gecikmenin iki nedeni var. Birincisi teknik: Hükümetin verileri binlerce kiralık birimin katıldığı aylık bir ankete dayanıyor. Ancak belirli bir birim yalnızca altı ayda bir denetlenir. Yani eğer bir daire Ocak ayında ekspertize edilirse ve kira Şubat ayında artarsa, daire Temmuz ayında tekrar ankete tabi tutulana kadar bu artış verilerde görünmeyecektir. Bu durum, özellikle hızlı değişim zamanlarında hükümet verilerinin koşulların gerisinde kalmasına neden oluyor.
İkinci neden kavramsaldır. Çoğu özel endeks, kiralamaları yalnızca yeni kiracıları cezbettiklerinde dikkate alır. Ancak hükümet tüm kiracıların konut masraflarını karşılamak istiyor. Kiralamaların çoğu bir yıl veya daha uzun sürdüğünden ve kiralarını yenileyenler açık piyasadaki kiracılara kıyasla çoğunlukla indirim aldığından, hükümet verileri genellikle özel endekslere göre daha yavaş uyum sağlayacaktır.
Kamu ve özel veriler eninde sonunda birleşmelidir. Ancak bu sürecin ne kadar süreceği belli değil. Örneğin 2021 ve 2022'de kiralardaki hızlı artış, birçok kişinin hararetli kiralama piyasasına atlamak yerine yerinde kalmasına neden oldu. Bu ve diğer faktörler, piyasa kiralarının hükümet verilerine dahil edilmesinin normalden daha uzun sürmesine yol açmış olabilir.
Yavaşlamanın devam ettiğine dair işaretler var. Kiralar, 2022'deki yaklaşık yüzde 10'luk zirveden son üç ayda yıllık yüzde 5'in altında bir oranda arttı. Özel veri kaynakları, kira enflasyonunun henüz ne kadar gevşemediği konusunda hemfikir değiller, ancak eğilimin yavaşlaması gerektiği konusunda hemfikirler. devam etmek.
Ekonomik araştırma firması MacroPolicy Perspectives'in kıdemli ekonomisti Laura Rosner-Warburton, “Genel anlamda hepsi aynı şeyi söylüyor; kira enflasyonunun önemli ölçüde düştüğü yönünde” dedi.
Evler ve apartmanlar
Kira enflasyonu nihayet hafifliyor olsa da hükümetin ev sahibi olma maliyetlerine ilişkin ölçümü bu eğilimi takip etmedi; Aslında geçen ayki verilerde hızlandı. Ve Amerikalıların çoğunun ev sahibi olması, kiralık evlerden daha fazla olması nedeniyle, tüketici fiyat endeksinin konut bileşeninde apartman daireleri hakim durumda.
Çoğu insanın ev sahibi olmakla ilişkilendirdiği harcamalar (ipotek ödemeleri, ev sigortası, bakım ve onarımlar) doğrudan enflasyon ölçümlerine dahil edilmez.
Bunun yerine hükümet, benzer bir evi kiralamanın ne kadara mal olacağını belirleyerek mülk sahipleri için emlak enflasyonunu ölçüyor. Bu kavrama mal sahibi eşdeğer kira adı verilmektedir. (Buradaki fikir, bunun, bir ev sahibi olmaktan elde edilen yatırım kazançlarının aksine, bir ev sağlamanın “hizmetinin” değerini ölçtüğüdür.)
Kiralama ve mülkiyet ölçümleri genellikle birlikte hareket eder çünkü bunlar aynı temel verilere (binlerce kiralık birimin anketi) dayanmaktadır. Bununla birlikte, mülkiyeti hesaplarken, Çalışma Bakanlığı kat mülkiyeti ile karşılaştırılabilecek evlere daha fazla önem vermektedir. Bu, farklı konut türlerinin farklı davranması durumunda iki önlemin birbirinden farklı olabileceği anlamına gelir.
Bazı ekonomistler bunun şimdi olabileceğini söylüyor. Konut inşaatındaki patlama son yıllarda birçok şehirde kiraların düşmesine neden oldu. Ancak milyonlarca Y kuşağı daha fazla alana ihtiyaç duydukları noktaya ulaştıkça tek aileli evler yetersiz kalıyor. Bu da hem alıcılar hem de kiracılar açısından evlerin maliyetini artırıyor. Çoğu ev sahibi müstakil evlerde yaşadığından, müstakil evler ev sahiplerinin kirasının belirlenmesinde çok büyük bir rol oynuyor.
Zillow'un baş ekonomisti Skylar Olsen, “Müstakil evlerin arkasında daha fazla sıcaklık var ve bu sıcaklığın neden devam edeceğine dair çok iyi bir örnek var” dedi.
Bir tesadüf mü, yoksa daha fazlası mı?
Diğer ekonomistler Ocak ayındaki enflasyon artışının daha sürdürülebilir bir eğilimin başlangıcını temsil ettiğinden şüphe ediyor. Müstakil evlerin kiraları bir süredir apartman kiralarını aşıyor ancak son zamanlarda mülk sahipleri ve kiracılar arasında enflasyon oranları farklılaştı. Ekonomik araştırma şirketi Inflation Insights'ın kurucusu Omair Sharif, bunun Ocak ayı verilerinin tesadüf olduğunu gösterdiğini savundu.
Bay Sharif, “Aylık veriler genel olarak değişken olabilir” dedi. Kendisi, rapordaki iyi haberin, kira büyümesinin nihayet yavaşlamaya başlaması olduğunu ve bu durumun, uzun süredir beklenen yavaşlamanın resmi verilerde görülmeye başlandığı konusunda kendisini daha güvende hissetmesini sağladığını söyledi.
Ancak bu sonuç kesin olmaktan uzaktır. Pandemiden önce konut piyasasının çeşitli yerlerinde büyük ölçüde tutarlı hikayeler ortaya çıkıyordu: Örneğin daire kiraları müstakil evlerle hemen hemen aynı oranda arttı.
Ancak salgın bu dengeyi bozdu, kiraların bazı yerlerde yukarı, bazı yerlerde ise düşmesine neden oldu ve farklı önlemler arasındaki ilişkileri bozdu. Wells Fargo'nun kıdemli ekonomisti Sarah House, bu durumun resmi verilerin ne zaman ve ne kadar soğuyacağını kesin olarak söylemeyi zorlaştırdığını ve bu durumun Fed'in faiz indirimlerini değerlendirirken daha temkinli davranmasına neden olabileceğini söyledi.
Fed yetkililerine atıfta bulunarak, “Şu anda hala enflasyonda çok fazla rahatlamanın yolda olduğuna inanıyorlar, ancak bu onların iyimserliğini azaltacak” dedi. “Mülkün gerçekte nerede olacağını ve oraya ulaşmanın ne kadar süreceğini düşünmelisiniz.”
Sesin yapımcısı Tally Abecassis.