İki büyük ipotek finansmanı şirketi olan Fannie Mae ve Freddie Mac, federal hükümet tarafından neredeyse 17 yıldır kontrol ediliyor, ancak onlara özel şirketlere verme fikri Washington'da tekrar dolaşmaya başlıyor.
Konut ve Kentsel Kalkınma Sekreteri Scott Turner, bu hafta yapılan bir röportajda, iki şirketi özelleştirme çabalarının koordinasyonunun önceliği olduğunu söyledi. Başkan Trump'ın destekçilerinden biri olan hedge fonu yatırımcısı William A. Ackman, cumhurbaşkanından hızlı bir şekilde özelleştirmeyi teşvik etmesini istiyor.
Ancak Fannie ve Freddie, ülkenin 12 milyar dolarlık -mortgage pazarını destekliyorlar, böylece dikkatle muamele görmeleri gerekiyor. Maliye bakanı Scott Bessent, geçen ay iki şirketin bu kadar denetimli konservatuarlarını sona erdirme planının “dikkatle tasarlanması ve yürütülmesi gerektiğini” söyledi.
Bay Trump en son başkan olduğunda, bazı danışmanları hükümetten Fannie Mae ve Freddie Mac'in yayınlanması için bir plan oluşturmak için adım attı. Sonunda, ilk Trump hükümeti herhangi bir önlem almadı ve Biden yönetimi sorunu arka plana koydu.
İşte Fannie ve Freddie'nin ipotek piyasası ve konservatuarın feshi hakkındaki tartışmada ortaya çıkacak bazı sorunlar için neden bu kadar önemli oldukları kısa bir astar.
Fannie ve Freddie ne yapıyor?
İki finans devi resmi olarak Federal Ulusal Mortgage Derneği (Fannie) ve Federal Ev Kredisi Mortgage Corporation (Freddie) olarak bilinir. Bankalardan ipotek alırsınız ve bunları büyük yatırımcılara satılan menkul kıymetlere paketlersiniz. Bu ipotek geçirmez menkul kıymetleri oluştururken, Fannie ve Freddie çok fazla borçlu için borçlu olduklarını garanti ediyor.
Garanti, bu tahvilleri yatırımcılar için daha cazip hale getirir ve ipotek faizini nispeten düşük tutar. Ayrıca bankaları ev kredileri yazmaya devam etmeye teşvik eder. Teorik olarak, bankalar daha fazla ipotek yazarsa, potansiyel ev alıcılarının ipotek almaya hak kazanması daha kolaydır.
Fannie ve Freddie hükümeti neden kurtardı?
Fannie, 1938 yılında federal hükümet tarafından konut mülkünü tanıtmak için kuruldu ve Freddie 32 yıl sonra da aynısını yapmak için kuruldu. Geçmişte, her iki şirket de bağımsız kamu şirketleri olarak çalıştı ve hissedarlara listelenen diğer tüm işletmeler gibi cevap verdi.
Hibrit sistemi onlarca yıl iyi çalıştı. Ancak zamanla, devlet tarafından finanse edilen şirketler, olarak adlandırıldıkları gibi, sadece basit vanilya ipotekleriyle değil, aynı zamanda riskli ev kredileriyle de dolu garantili tahviller. 2007 yılında ülke çapında gayrimenkul fiyatları çöktüğünde ve ev sahipleri ipotek ödemeleri ile geri düştüğünde, Fannie ve Freddie belaya girerler çünkü çok fazla şüpheli ev kredisi sigortalar.
Gayrimenkul krizi 2008'de kötüleştiğinde, tahvil yatırımcıları ve yatırımcılar Fannie ve Freddie'nin hisse senetlerinde ve yatırımcılarında paniğe kapılır. Son olarak, federal hükümet, şirketlerin iflas kaydetmesini önlemek için 187 milyar dolarlık bir kurtarma paketi ile gerçekleşmesi gerekiyordu, bu da tam teşekküllü depresyona yol açabilir.
Washington'daki bir düşünce kuruluşu olan Urban Institute Konut Finans Politikası Merkezi'nin kurucusu Laurie Goodman, Konservatuar'ın popüler olmayabileceğini, ancak mevcut anlaşmanın büyük ölçüde çalıştığını söyledi. Acele edilmiş bir kararın ipotekleri daha pahalı hale getirebileceğini ve diğer kasıtsız sonuçlar getirebileceğini söyledi.
“Kırılmamış mevcut sistemi mi yoksa kapı no. 2'nin arkasında ne var ve ne olduğunu bilmiyoruz?” Bir röportajda dedi.
Konservatuarın sonu için argüman nedir?
Fannie ve Freddie'yi özel kontrole geri getirecek hacim destekçilerinden bazıları, hükümet tarafından kontrol edilmelerine rağmen, şirketlerin hisselerine sahip olan riskten korunma fonu yöneticileri ve varlıklı yatırımcılardır. Bunun nedeni, Fannie ve Freddie'nin hisselerinin büyük ölçüde hükümetin nihayetinde şirketleri yayınlayacağı beklentisiyle hareket etmeleridir. Her iki şirketin hisseleri yakın zamanda 5 dolar geldi.
Bu yatırımcılar – birçoğu düşük azaltılmış fiyatlarla hisse ve ilgili menkul kıymetler aldı, Fannie ve Freddie'nin bir cüzdan ve milyarlarca hak etmesini umuyorlarsa, eğer Fannie ve Freddie bağımsız, halka açık şirketler olabilir. Daha belirgin olanlardan biri, yıllardır konservatörün sona ereceğini savunan hedge fonu yöneticisi Bay Ackman. Geçen ay, Konservatatörün feshi için davasını temsil eden Anlaşma Sanatı adlı 104 sayfalık bir sunum hazırladı. (Sunumun başlığı, Bay Trump'ın aynı adı taşıyan kitabına bir ima.)
Diğerleri, Fannie ve Freddie'nin hükümetin kontrolü altındaki tutumunun rekabete sahip olduğunu ve rakiplerin kalkınmayı ertelediğini söylüyor. Fannie ve Freddie'nin yayınlanmasının diğer ipotek finansman şirketlerinin pazar paylarını kazanmasını kolaylaştıracağını iddia ediyorlar. Ayrıca, statükonun – piyasaya hakim olan iki büyük şirket – farklı bir hükümet kurtarmasını daha olası hale getirdiğini söylüyorlar.
Bazıları Fannie ve Freddie'nin özelleştirilmesinin federal hükümetin bütçe sorunlarına hızlı bir çözüm olabileceğini söylüyor. Her iki şirket de hükümetin hükümet tarafından uzun zaman önce sağlanan kurtarma fonlarını geri ödedi, ancak Maliye Bakanlığı hala 190 milyar dolardan fazla olabilecek şirketlere sahiptir. Hükümetin bu para yığınını şirketlerin satışı yoluyla kullanma potansiyeli politikacılar için cazip olabilir.
Fannie ve Freddie'yi özgürce kurarsanız ne yanlış gidebilir?
En acil risk, ipotek piyasasını bozabilmesi ve 30 yaşındaki ipotek faiz oranının ortalama yüzde 7'ye neden olabileceğidir. Ev sahipliğini daha pahalı hale getirebilecek her şey politik olarak rahatsız olabilir.
İlk Trump hükümetinin Fannie ve Freddie'nin özelleştirilmesini ciddi şekilde düşündüğü 2019 gibi erken bir tarihte, 30 yaşındaki bir ipotek için ortalama faiz oranı biraz daha fazlaydı.
Başka bir risk, Fannie ve Freddie'nin hakim olduğu ipotek menkul kıymetleri için piyasaya potansiyel hasar. Fannie ve Freddie tarafından satılan tahvil yatırımcıları uzun zamandır federal hükümetin şirketleri asla başarısızlığa uğratmayacağını varsayıyorlar. Wall Street'te örtük bir garanti olarak tanımlandı ve Fannie ve Freddie Bonds'un genellikle en yüksek kredi derecelendirmesine sahip olmasının bir nedeni.
Özelleştirme sürecindeki bu örtük garantiyi bir şekilde kaybetmişseniz, bu, bu tahvilleri yatırımcılar için daha az cazip hale getirebilir ve muhtemelen şirketin kredi maliyetlerini artırabilir.
İşleyen bir ipotek geçirmez menkul kıymet piyasası sadece emlak piyasası için değil, aynı zamanda tüm finansal sistem için de önemlidir. Federal Reserve zaman zaman finansal piyasaları istikrara kavuşturmak için ipotek menkul kıymetleri satın aldı.
Freddie ve Fannie bağımsız şirketler olarak mı?
Kısa cevap. Ancak Fannie ve Freddie ile her şeyde olduğu gibi, oraya ulaşmak karmaşıktır.
Kongre'nin bütçe ofisi tarafından yapılan yakın tarihli bir raporda Fannie ve Freddie, 2027'de bir krizdeki kayıpları karşılamak için büyük bir yastık ortaya çıkardılar, şirketler yaklaşık 208 milyar ABD doları kombine sermayeye sahipti. Ancak Fannie ve Freddie, yeterli kayıpları karşılamak için hisse senedi satarak on milyarlarca daha arttırmak ve yatırımcıları ve federal hükümeti hala sahip oldukları özkaynak yatırımlarına geri ödemek zorunda kalacaklardı.
Konut ve Kentsel Kalkınma Sekreteri Scott Turner, bu hafta yapılan bir röportajda, iki şirketi özelleştirme çabalarının koordinasyonunun önceliği olduğunu söyledi. Başkan Trump'ın destekçilerinden biri olan hedge fonu yatırımcısı William A. Ackman, cumhurbaşkanından hızlı bir şekilde özelleştirmeyi teşvik etmesini istiyor.
Ancak Fannie ve Freddie, ülkenin 12 milyar dolarlık -mortgage pazarını destekliyorlar, böylece dikkatle muamele görmeleri gerekiyor. Maliye bakanı Scott Bessent, geçen ay iki şirketin bu kadar denetimli konservatuarlarını sona erdirme planının “dikkatle tasarlanması ve yürütülmesi gerektiğini” söyledi.
Bay Trump en son başkan olduğunda, bazı danışmanları hükümetten Fannie Mae ve Freddie Mac'in yayınlanması için bir plan oluşturmak için adım attı. Sonunda, ilk Trump hükümeti herhangi bir önlem almadı ve Biden yönetimi sorunu arka plana koydu.
İşte Fannie ve Freddie'nin ipotek piyasası ve konservatuarın feshi hakkındaki tartışmada ortaya çıkacak bazı sorunlar için neden bu kadar önemli oldukları kısa bir astar.
Fannie ve Freddie ne yapıyor?
İki finans devi resmi olarak Federal Ulusal Mortgage Derneği (Fannie) ve Federal Ev Kredisi Mortgage Corporation (Freddie) olarak bilinir. Bankalardan ipotek alırsınız ve bunları büyük yatırımcılara satılan menkul kıymetlere paketlersiniz. Bu ipotek geçirmez menkul kıymetleri oluştururken, Fannie ve Freddie çok fazla borçlu için borçlu olduklarını garanti ediyor.
Garanti, bu tahvilleri yatırımcılar için daha cazip hale getirir ve ipotek faizini nispeten düşük tutar. Ayrıca bankaları ev kredileri yazmaya devam etmeye teşvik eder. Teorik olarak, bankalar daha fazla ipotek yazarsa, potansiyel ev alıcılarının ipotek almaya hak kazanması daha kolaydır.
Fannie ve Freddie hükümeti neden kurtardı?
Fannie, 1938 yılında federal hükümet tarafından konut mülkünü tanıtmak için kuruldu ve Freddie 32 yıl sonra da aynısını yapmak için kuruldu. Geçmişte, her iki şirket de bağımsız kamu şirketleri olarak çalıştı ve hissedarlara listelenen diğer tüm işletmeler gibi cevap verdi.
Hibrit sistemi onlarca yıl iyi çalıştı. Ancak zamanla, devlet tarafından finanse edilen şirketler, olarak adlandırıldıkları gibi, sadece basit vanilya ipotekleriyle değil, aynı zamanda riskli ev kredileriyle de dolu garantili tahviller. 2007 yılında ülke çapında gayrimenkul fiyatları çöktüğünde ve ev sahipleri ipotek ödemeleri ile geri düştüğünde, Fannie ve Freddie belaya girerler çünkü çok fazla şüpheli ev kredisi sigortalar.
Gayrimenkul krizi 2008'de kötüleştiğinde, tahvil yatırımcıları ve yatırımcılar Fannie ve Freddie'nin hisse senetlerinde ve yatırımcılarında paniğe kapılır. Son olarak, federal hükümet, şirketlerin iflas kaydetmesini önlemek için 187 milyar dolarlık bir kurtarma paketi ile gerçekleşmesi gerekiyordu, bu da tam teşekküllü depresyona yol açabilir.
Washington'daki bir düşünce kuruluşu olan Urban Institute Konut Finans Politikası Merkezi'nin kurucusu Laurie Goodman, Konservatuar'ın popüler olmayabileceğini, ancak mevcut anlaşmanın büyük ölçüde çalıştığını söyledi. Acele edilmiş bir kararın ipotekleri daha pahalı hale getirebileceğini ve diğer kasıtsız sonuçlar getirebileceğini söyledi.
“Kırılmamış mevcut sistemi mi yoksa kapı no. 2'nin arkasında ne var ve ne olduğunu bilmiyoruz?” Bir röportajda dedi.
Konservatuarın sonu için argüman nedir?
Fannie ve Freddie'yi özel kontrole geri getirecek hacim destekçilerinden bazıları, hükümet tarafından kontrol edilmelerine rağmen, şirketlerin hisselerine sahip olan riskten korunma fonu yöneticileri ve varlıklı yatırımcılardır. Bunun nedeni, Fannie ve Freddie'nin hisselerinin büyük ölçüde hükümetin nihayetinde şirketleri yayınlayacağı beklentisiyle hareket etmeleridir. Her iki şirketin hisseleri yakın zamanda 5 dolar geldi.
Bu yatırımcılar – birçoğu düşük azaltılmış fiyatlarla hisse ve ilgili menkul kıymetler aldı, Fannie ve Freddie'nin bir cüzdan ve milyarlarca hak etmesini umuyorlarsa, eğer Fannie ve Freddie bağımsız, halka açık şirketler olabilir. Daha belirgin olanlardan biri, yıllardır konservatörün sona ereceğini savunan hedge fonu yöneticisi Bay Ackman. Geçen ay, Konservatatörün feshi için davasını temsil eden Anlaşma Sanatı adlı 104 sayfalık bir sunum hazırladı. (Sunumun başlığı, Bay Trump'ın aynı adı taşıyan kitabına bir ima.)
Diğerleri, Fannie ve Freddie'nin hükümetin kontrolü altındaki tutumunun rekabete sahip olduğunu ve rakiplerin kalkınmayı ertelediğini söylüyor. Fannie ve Freddie'nin yayınlanmasının diğer ipotek finansman şirketlerinin pazar paylarını kazanmasını kolaylaştıracağını iddia ediyorlar. Ayrıca, statükonun – piyasaya hakim olan iki büyük şirket – farklı bir hükümet kurtarmasını daha olası hale getirdiğini söylüyorlar.
Bazıları Fannie ve Freddie'nin özelleştirilmesinin federal hükümetin bütçe sorunlarına hızlı bir çözüm olabileceğini söylüyor. Her iki şirket de hükümetin hükümet tarafından uzun zaman önce sağlanan kurtarma fonlarını geri ödedi, ancak Maliye Bakanlığı hala 190 milyar dolardan fazla olabilecek şirketlere sahiptir. Hükümetin bu para yığınını şirketlerin satışı yoluyla kullanma potansiyeli politikacılar için cazip olabilir.
Fannie ve Freddie'yi özgürce kurarsanız ne yanlış gidebilir?
En acil risk, ipotek piyasasını bozabilmesi ve 30 yaşındaki ipotek faiz oranının ortalama yüzde 7'ye neden olabileceğidir. Ev sahipliğini daha pahalı hale getirebilecek her şey politik olarak rahatsız olabilir.
İlk Trump hükümetinin Fannie ve Freddie'nin özelleştirilmesini ciddi şekilde düşündüğü 2019 gibi erken bir tarihte, 30 yaşındaki bir ipotek için ortalama faiz oranı biraz daha fazlaydı.
Başka bir risk, Fannie ve Freddie'nin hakim olduğu ipotek menkul kıymetleri için piyasaya potansiyel hasar. Fannie ve Freddie tarafından satılan tahvil yatırımcıları uzun zamandır federal hükümetin şirketleri asla başarısızlığa uğratmayacağını varsayıyorlar. Wall Street'te örtük bir garanti olarak tanımlandı ve Fannie ve Freddie Bonds'un genellikle en yüksek kredi derecelendirmesine sahip olmasının bir nedeni.
Özelleştirme sürecindeki bu örtük garantiyi bir şekilde kaybetmişseniz, bu, bu tahvilleri yatırımcılar için daha az cazip hale getirebilir ve muhtemelen şirketin kredi maliyetlerini artırabilir.
İşleyen bir ipotek geçirmez menkul kıymet piyasası sadece emlak piyasası için değil, aynı zamanda tüm finansal sistem için de önemlidir. Federal Reserve zaman zaman finansal piyasaları istikrara kavuşturmak için ipotek menkul kıymetleri satın aldı.
Freddie ve Fannie bağımsız şirketler olarak mı?
Kısa cevap. Ancak Fannie ve Freddie ile her şeyde olduğu gibi, oraya ulaşmak karmaşıktır.
Kongre'nin bütçe ofisi tarafından yapılan yakın tarihli bir raporda Fannie ve Freddie, 2027'de bir krizdeki kayıpları karşılamak için büyük bir yastık ortaya çıkardılar, şirketler yaklaşık 208 milyar ABD doları kombine sermayeye sahipti. Ancak Fannie ve Freddie, yeterli kayıpları karşılamak için hisse senedi satarak on milyarlarca daha arttırmak ve yatırımcıları ve federal hükümeti hala sahip oldukları özkaynak yatırımlarına geri ödemek zorunda kalacaklardı.