İktisatçıların dört harfli bir kelimenin enerjisiyle telaffuz etmeye başladıkları üç harfli bir kısaltma var: “OER.”
Sahibinin Eşdeğer Kirası anlamına gelir ve 1980'lerden bu yana Amerikan konut enflasyonunu ölçmek için kullanılmaktadır. Adından da anlaşılacağı gibi, ev sahiplerinin yaşadıkları evi kiralamanın ne kadara mal olacağını tahmin etmek için anketler ve piyasa verilerinin bir kombinasyonunu kullanıyor.
Ancak Amerika'daki fiyat artışından üç yıl sonra, ekonomistlerin konut konusunda endişelenmesi neredeyse bir klişe haline geldi. Eleştirmenler, bunun çok yavaş ilerlediğini ve mevcut ekonomik koşulları yansıtmadığını söylüyor. Eleştirmenler, pek mantıklı olmayan karmaşık istatistiksel yöntemler kullandığını iddia ediyor. En büyük nefretçiler bunun yanlış izlenim verdiğinde ısrar ediyor enflasyon nerede.
Moody's Analytics baş ekonomisti ve Biden yönetiminin sık sık danışmanlarından Mark Zandi, “Bu, enflasyon anlayışımıza hiçbir şey katmıyor” dedi. Tam açıklama: Haberler, Bay Zandi'yi bu makale için aradı çünkü o, sosyal medyada OER hakkında şikayette bulunan birçok ekonomistten biriydi. Kendisinin “hayranı olmadığını” söyledi.
Bu inek enflasyon bileşeni bu kadar nefreti çekecek ne yaptı?
Ekonomik mutlu sonu az çok engelliyor. Emlak enflasyonu önlemleri geçen yıl şaşırtıcı derecede inatçıydı ve şu anda genel fiyat artışlarının normale dönmesinin önünde büyük bir engel oluşturuyor. Bunun zincirleme etkileri var: Sürekli enflasyon nedeniyle Federal Reserve, ekonomiyi yavaşlatarak fiyatları kontrol etmeye çalışmak için faiz oranlarını yirmi yıldan fazla bir süredir yüksek seviyelerde tutuyor.
OER'nin Amerika'nın enflasyon hikayesinde önemli bir oyuncu haline geldiği inkar edilemez ancak herkes onun kötü adam olduğunu düşünmüyor. Bazı ekonomistler bunun tüketici deneyiminin önemli bir bölümünü ölçmenin geçerli ve makul bir yolu olduğuna inanıyor. Çarşamba sabahı yayınlanacak yeni tüketici fiyat endeksi raporu öncesinde, konut enflasyonunun nasıl hesaplandığı, bunun ne anlama geldiği ve bundan sonra ne yapabileceği konusunda bazı önemli veriler var.
OER konutun “tüketici değerini” ölçmeye çalışır.
Temel bilgilerle başlayalım. Amerika'da enflasyonun iki ana göstergesi vardır: Tüketici fiyat endeksi ve kişisel tüketim harcamaları endeksi. Her ikisi de önemlidir: TÜFE her ayın başlarında yayınlanır ve geçen aydaki fiyat gelişmelerine ilişkin ilk genel bakışı sağlar. PCE daha sonra geliyor ama Fed yetkililerinin yüzde 2 enflasyon hedefiyle hedeflediği endeks bu.
İki endeks biraz farklı konseptleri takip ediyor. Tüketici fiyat endeksi, insanların cepten satın aldıklarını (yani ne harcadığınızı) yakalamaya çalışırken, kişisel tüketim harcamaları ölçüsü, işveren tarafından sağlanan sigorta aracılığıyla finanse edilen tıbbi bakım gibi şeylerin maliyetlerini (yani ne tükettiğinizi) yakalamaya çalışır. .
Her ikisi de aynı temel konut verilerine dayanıyor, ancak farklı hesaplamaları nedeniyle konut tüketici fiyat endeksinin çok daha büyük bir bölümünü oluşturuyor: PCE için yaklaşık yüzde 15'e karşılık yaklaşık yüzde 33.
TÜFE'nin yüksek konut payı iki kaynaktan geliyor. “Birincil konut kirası” insanların kiralık konutlara ne kadar harcadığını ölçer ve toplam enflasyon endeksinin yaklaşık yüzde 8'ini oluşturur. Kat mülkiyeti kiralamanın maliyetini tahmin eden “sahip eşdeğer kira” ölçüsü yüzde 25 ile çok daha büyük bir paya sahip.
Şunu merak ediyor olabilirsiniz: Sadece konut fiyat artışını ölçmek daha kolayken, hükümet neden bu karmaşık konut ölçümünü kullanıyor? Cevap şu: evler bir yatırımdır. Fiyat artışlarını “enflasyon” olarak adlandırmak, yükselen bir borsayı “enflasyon” olarak adlandırmak gibidir.
Ancak evler sadece bir yatırım değildir. Konut aynı zamanda tükettiğimiz bir şeydir ve bir ev sahibi bir evde yaşadığında, onu kiralamak için finansal fırsattan vazgeçer. Bu eve sahip olmanın “tüketim değerini” belirlemek için hükümet, onu kiralamanın ne kadara mal olacağını hesaplamaya çalışıyor.
Kiranın biraz çarpık olduğunu düşünüyoruz.
Hükümet, konut maliyeti enflasyonunu belirlemek için esasen iki aşamalı bir süreç kullanıyor. Adım 1: Tüketicilerin satın aldığı diğer her şeyle karşılaştırıldığında, kira ve ev sahibi kirasının enflasyon endeksinde ne kadar ağırlığa sahip olması gerektiğini hesaplayın. Adım 2: Kiraların gerçekte ne kadar arttığını öğrenin.
1. Adım olan ağırlıklandırma iki anket sorusuna dayanmaktadır: Eğer mülk sahibiyseniz, evinizi veya dairenizi kiraya verirseniz ne kadar alabilirsiniz? Peki kiralarsanız ne kadar ödersiniz?
2. Adım olan fiyat değişikliği, gerçek kiralama verilerine dayanmaktadır. Hükümet, kiralık mülklerin sürekli bir örneğinden veri topluyor ve ev sahibinin daha fazla ücret alıp almadığını görmek için her altı ayda bir her birimi kontrol ediyor. (Bu rakamlarda ayarlamalar yapılmıştır: örneğin, müstakil evlerin sahibi eşdeğer büyüklükteki evleri daha fazla ağırlığa sahiptir çünkü kat mülkiyeti apartmanlar bir apartman dairesinden çok bir evdir.)
Ağırlığı fiyat değişimiyle birleştirirseniz enflasyona gayrimenkul katkınız olur. Emlakta Mart ayında tüketici fiyatları endeksi enflasyonu yüzde 3,5 oldu. Emlak piyasasını çıkarıp endeksi buna göre dengelerseniz o ayki enflasyon yüzde 2,4 civarında olacaktı.
Enflasyonun yüksek kalmasının temel nedeninin konut enflasyonu olduğu açıktır.
Hala bekliyoruz…ve bekliyoruz…daha fazla soğuma için.
Ekonomistler konut kaynaklı enflasyonun daha da hafiflemesini bekliyor. Zillow gibi şirketlerin derlediği piyasa verileri ve hükümetin derlediği yeni kira verileri, yeni kiralanan alanlardaki kira artışlarının son iki yılda keskin bir şekilde yavaşladığını gösteriyor.
Ancak enflasyon endeksleri sadece yeni kiralanan daireleri değil tüm daireleri ölçüyor. 2021'de piyasa kiraları hızla yükseldiğinde, tüm kiracılar kiralarının daha yüksek seviyelere yükseldiğini hemen görmedi: ev sahipleri kira sözleşmelerini kademeli olarak daha yüksek fiyatlara dönüştürdü ve bu da daha önceki artışın yavaş yavaş emlak enflasyonuna ilişkin resmi verilerde kaybolmasına neden oldu.
Tahminciler, yakalama sürecinin 2023 ve 2024'te durma noktasına geleceğini, bunun da konut maliyetlerinin ve genel enflasyonun önemli ölçüde düşmesine neden olacağını tahmin ediyorlardı. Ancak yeni ve mevcut kira artışları arasındaki yakınlaşma beklenenden çok daha uzun sürüyor.
Ekonomistler hala bir dalgalanma etkisi olacağına inanıyor ancak bunun ne kadar hızlı olacağı ve ne kadar büyük olacağı konusunda daha az eminler. Bazıları ise yeni ev kiralarına ilişkin bazı ölçümlerin yeniden artış işaretleri göstermesini endişeyle izliyor. Araştırma firması Zelman & Associates tarafından takip edilen bir kira tedbiri de yenilenen gücün ilk işaretlerini gösteriyor.
Zelman'ın genel müdürü Mark Franceski, “Bana altı ay önce sormuş olsaydınız, evet, daha yakın olmaları gerektiğini söylerdim” dedi. “Her ay geçip hiçbir şey olmayınca güvenimi kaybettim.”
Peki OER'nin enflasyonda yeri var mı?
Günümüzün konut enflasyonu aslında enflasyonu yakalayan bir enflasyon olduğundan, bazı ekonomistler bunu gözden kaçırmamız gerektiğini düşünüyor. Bazıları, Avrupa'da enflasyonun ana ölçüsünün, sahibi tarafından kullanılan konutları hiçbir şekilde dışlamadığına dikkat çekiyor.
Ancak tedbir bir yandan çok ilgi görüyor çünkü”sahte” veya “enflasyonistveya ortak (ancak yanlış) temel alınarak iddia Bazı ekonomistler bunun şüpheli bir anketten kaynaklandığını ileri sürüyor.
Yakın zamana kadar Beyaz Saray Ekonomik Danışmanlar Konseyi'nin baş ekonomisti olan Ernie Tedeschi, “Gençlerden ayrılıp OER'yi savunayım” dedi. Bir yandan başladığınız enflasyon göstergesine bağlı kalmanız önemli” dedi. Hedef direklerinin değiştirilmesi, Fed'in enflasyonla mücadele konusundaki kararlılığına olan kamuoyunun güvenini zayıflatabilir.
Sayın Tedeschi ayrıca OER'nin önemli bir fikre ulaşmaya çalıştığını da vurguladı. Yaşam alanlarının değeri zamanla değiştikçe ekonomik hayatımızı da şekillendiriyor.
Örneğin, bir ev sahibi taşınacak ve kira ödemek zorunda kalacaksa, bu daha pahalı olacaktır. (Avrupa, özellikle enflasyonun önemli bir bileşeni olduğu için, sahibi tarafından kullanılan konutların maliyetine ilişkin kendi ölçümünü geliştirmek için, gerekli olduğu yerde çalışıyor.)
Bay Tedeschi, tıpkı fizikte ölçülmesi zor güçlerin evrenin işleyişi açısından kritik öneme sahip olması gibi, karmaşık olsa bile, yaşadığımız yerden elde ettiğimiz değerin ekonominin işleyişi açısından son derece önemli olduğunu söyledi.
“OER, tabiri caizse, ekonominin karanlık meselesidir” dedi.
Sahibinin Eşdeğer Kirası anlamına gelir ve 1980'lerden bu yana Amerikan konut enflasyonunu ölçmek için kullanılmaktadır. Adından da anlaşılacağı gibi, ev sahiplerinin yaşadıkları evi kiralamanın ne kadara mal olacağını tahmin etmek için anketler ve piyasa verilerinin bir kombinasyonunu kullanıyor.
Ancak Amerika'daki fiyat artışından üç yıl sonra, ekonomistlerin konut konusunda endişelenmesi neredeyse bir klişe haline geldi. Eleştirmenler, bunun çok yavaş ilerlediğini ve mevcut ekonomik koşulları yansıtmadığını söylüyor. Eleştirmenler, pek mantıklı olmayan karmaşık istatistiksel yöntemler kullandığını iddia ediyor. En büyük nefretçiler bunun yanlış izlenim verdiğinde ısrar ediyor enflasyon nerede.
Moody's Analytics baş ekonomisti ve Biden yönetiminin sık sık danışmanlarından Mark Zandi, “Bu, enflasyon anlayışımıza hiçbir şey katmıyor” dedi. Tam açıklama: Haberler, Bay Zandi'yi bu makale için aradı çünkü o, sosyal medyada OER hakkında şikayette bulunan birçok ekonomistten biriydi. Kendisinin “hayranı olmadığını” söyledi.
Bu inek enflasyon bileşeni bu kadar nefreti çekecek ne yaptı?
Ekonomik mutlu sonu az çok engelliyor. Emlak enflasyonu önlemleri geçen yıl şaşırtıcı derecede inatçıydı ve şu anda genel fiyat artışlarının normale dönmesinin önünde büyük bir engel oluşturuyor. Bunun zincirleme etkileri var: Sürekli enflasyon nedeniyle Federal Reserve, ekonomiyi yavaşlatarak fiyatları kontrol etmeye çalışmak için faiz oranlarını yirmi yıldan fazla bir süredir yüksek seviyelerde tutuyor.
OER'nin Amerika'nın enflasyon hikayesinde önemli bir oyuncu haline geldiği inkar edilemez ancak herkes onun kötü adam olduğunu düşünmüyor. Bazı ekonomistler bunun tüketici deneyiminin önemli bir bölümünü ölçmenin geçerli ve makul bir yolu olduğuna inanıyor. Çarşamba sabahı yayınlanacak yeni tüketici fiyat endeksi raporu öncesinde, konut enflasyonunun nasıl hesaplandığı, bunun ne anlama geldiği ve bundan sonra ne yapabileceği konusunda bazı önemli veriler var.
OER konutun “tüketici değerini” ölçmeye çalışır.
Temel bilgilerle başlayalım. Amerika'da enflasyonun iki ana göstergesi vardır: Tüketici fiyat endeksi ve kişisel tüketim harcamaları endeksi. Her ikisi de önemlidir: TÜFE her ayın başlarında yayınlanır ve geçen aydaki fiyat gelişmelerine ilişkin ilk genel bakışı sağlar. PCE daha sonra geliyor ama Fed yetkililerinin yüzde 2 enflasyon hedefiyle hedeflediği endeks bu.
İki endeks biraz farklı konseptleri takip ediyor. Tüketici fiyat endeksi, insanların cepten satın aldıklarını (yani ne harcadığınızı) yakalamaya çalışırken, kişisel tüketim harcamaları ölçüsü, işveren tarafından sağlanan sigorta aracılığıyla finanse edilen tıbbi bakım gibi şeylerin maliyetlerini (yani ne tükettiğinizi) yakalamaya çalışır. .
Her ikisi de aynı temel konut verilerine dayanıyor, ancak farklı hesaplamaları nedeniyle konut tüketici fiyat endeksinin çok daha büyük bir bölümünü oluşturuyor: PCE için yaklaşık yüzde 15'e karşılık yaklaşık yüzde 33.
TÜFE'nin yüksek konut payı iki kaynaktan geliyor. “Birincil konut kirası” insanların kiralık konutlara ne kadar harcadığını ölçer ve toplam enflasyon endeksinin yaklaşık yüzde 8'ini oluşturur. Kat mülkiyeti kiralamanın maliyetini tahmin eden “sahip eşdeğer kira” ölçüsü yüzde 25 ile çok daha büyük bir paya sahip.
Şunu merak ediyor olabilirsiniz: Sadece konut fiyat artışını ölçmek daha kolayken, hükümet neden bu karmaşık konut ölçümünü kullanıyor? Cevap şu: evler bir yatırımdır. Fiyat artışlarını “enflasyon” olarak adlandırmak, yükselen bir borsayı “enflasyon” olarak adlandırmak gibidir.
Ancak evler sadece bir yatırım değildir. Konut aynı zamanda tükettiğimiz bir şeydir ve bir ev sahibi bir evde yaşadığında, onu kiralamak için finansal fırsattan vazgeçer. Bu eve sahip olmanın “tüketim değerini” belirlemek için hükümet, onu kiralamanın ne kadara mal olacağını hesaplamaya çalışıyor.
Kiranın biraz çarpık olduğunu düşünüyoruz.
Hükümet, konut maliyeti enflasyonunu belirlemek için esasen iki aşamalı bir süreç kullanıyor. Adım 1: Tüketicilerin satın aldığı diğer her şeyle karşılaştırıldığında, kira ve ev sahibi kirasının enflasyon endeksinde ne kadar ağırlığa sahip olması gerektiğini hesaplayın. Adım 2: Kiraların gerçekte ne kadar arttığını öğrenin.
1. Adım olan ağırlıklandırma iki anket sorusuna dayanmaktadır: Eğer mülk sahibiyseniz, evinizi veya dairenizi kiraya verirseniz ne kadar alabilirsiniz? Peki kiralarsanız ne kadar ödersiniz?
2. Adım olan fiyat değişikliği, gerçek kiralama verilerine dayanmaktadır. Hükümet, kiralık mülklerin sürekli bir örneğinden veri topluyor ve ev sahibinin daha fazla ücret alıp almadığını görmek için her altı ayda bir her birimi kontrol ediyor. (Bu rakamlarda ayarlamalar yapılmıştır: örneğin, müstakil evlerin sahibi eşdeğer büyüklükteki evleri daha fazla ağırlığa sahiptir çünkü kat mülkiyeti apartmanlar bir apartman dairesinden çok bir evdir.)
Ağırlığı fiyat değişimiyle birleştirirseniz enflasyona gayrimenkul katkınız olur. Emlakta Mart ayında tüketici fiyatları endeksi enflasyonu yüzde 3,5 oldu. Emlak piyasasını çıkarıp endeksi buna göre dengelerseniz o ayki enflasyon yüzde 2,4 civarında olacaktı.
Enflasyonun yüksek kalmasının temel nedeninin konut enflasyonu olduğu açıktır.
Hala bekliyoruz…ve bekliyoruz…daha fazla soğuma için.
Ekonomistler konut kaynaklı enflasyonun daha da hafiflemesini bekliyor. Zillow gibi şirketlerin derlediği piyasa verileri ve hükümetin derlediği yeni kira verileri, yeni kiralanan alanlardaki kira artışlarının son iki yılda keskin bir şekilde yavaşladığını gösteriyor.
Ancak enflasyon endeksleri sadece yeni kiralanan daireleri değil tüm daireleri ölçüyor. 2021'de piyasa kiraları hızla yükseldiğinde, tüm kiracılar kiralarının daha yüksek seviyelere yükseldiğini hemen görmedi: ev sahipleri kira sözleşmelerini kademeli olarak daha yüksek fiyatlara dönüştürdü ve bu da daha önceki artışın yavaş yavaş emlak enflasyonuna ilişkin resmi verilerde kaybolmasına neden oldu.
Tahminciler, yakalama sürecinin 2023 ve 2024'te durma noktasına geleceğini, bunun da konut maliyetlerinin ve genel enflasyonun önemli ölçüde düşmesine neden olacağını tahmin ediyorlardı. Ancak yeni ve mevcut kira artışları arasındaki yakınlaşma beklenenden çok daha uzun sürüyor.
Ekonomistler hala bir dalgalanma etkisi olacağına inanıyor ancak bunun ne kadar hızlı olacağı ve ne kadar büyük olacağı konusunda daha az eminler. Bazıları ise yeni ev kiralarına ilişkin bazı ölçümlerin yeniden artış işaretleri göstermesini endişeyle izliyor. Araştırma firması Zelman & Associates tarafından takip edilen bir kira tedbiri de yenilenen gücün ilk işaretlerini gösteriyor.
Zelman'ın genel müdürü Mark Franceski, “Bana altı ay önce sormuş olsaydınız, evet, daha yakın olmaları gerektiğini söylerdim” dedi. “Her ay geçip hiçbir şey olmayınca güvenimi kaybettim.”
Peki OER'nin enflasyonda yeri var mı?
Günümüzün konut enflasyonu aslında enflasyonu yakalayan bir enflasyon olduğundan, bazı ekonomistler bunu gözden kaçırmamız gerektiğini düşünüyor. Bazıları, Avrupa'da enflasyonun ana ölçüsünün, sahibi tarafından kullanılan konutları hiçbir şekilde dışlamadığına dikkat çekiyor.
Ancak tedbir bir yandan çok ilgi görüyor çünkü”sahte” veya “enflasyonistveya ortak (ancak yanlış) temel alınarak iddia Bazı ekonomistler bunun şüpheli bir anketten kaynaklandığını ileri sürüyor.
Yakın zamana kadar Beyaz Saray Ekonomik Danışmanlar Konseyi'nin baş ekonomisti olan Ernie Tedeschi, “Gençlerden ayrılıp OER'yi savunayım” dedi. Bir yandan başladığınız enflasyon göstergesine bağlı kalmanız önemli” dedi. Hedef direklerinin değiştirilmesi, Fed'in enflasyonla mücadele konusundaki kararlılığına olan kamuoyunun güvenini zayıflatabilir.
Sayın Tedeschi ayrıca OER'nin önemli bir fikre ulaşmaya çalıştığını da vurguladı. Yaşam alanlarının değeri zamanla değiştikçe ekonomik hayatımızı da şekillendiriyor.
Örneğin, bir ev sahibi taşınacak ve kira ödemek zorunda kalacaksa, bu daha pahalı olacaktır. (Avrupa, özellikle enflasyonun önemli bir bileşeni olduğu için, sahibi tarafından kullanılan konutların maliyetine ilişkin kendi ölçümünü geliştirmek için, gerekli olduğu yerde çalışıyor.)
Bay Tedeschi, tıpkı fizikte ölçülmesi zor güçlerin evrenin işleyişi açısından kritik öneme sahip olması gibi, karmaşık olsa bile, yaşadığımız yerden elde ettiğimiz değerin ekonominin işleyişi açısından son derece önemli olduğunu söyledi.
“OER, tabiri caizse, ekonominin karanlık meselesidir” dedi.