Holly Meyer Lucas, emlak ekibinin geçen yıl Jupiter, Florida ve çevresinde sattığı 100 evden 30 kadarının, sahiplerinin artık hızla artan ev sigortası primlerini ödeyememesi nedeniyle piyasaya çıktığını tahmin ediyor.
Bayan Meyer Lucas, “Kimsenin bahsetmediği konu konut krizi” dedi. Evler kolayca satılıyordu, ancak genellikle nakit ödeyen ve bunu yapmalarını gerektiren bir ipotek olmadığı için sigortayı tamamen bırakabilen zengin alıcılara satılıyordu.
Artan sigorta primleri, kasırgalar ve kıyı erozyonu gibi büyük risklerle karşı karşıya olan Florida kıyılarında özellikle güçlü. Ama aynı zamanda ülke çapında bir fenomendirler. S&P Global Market Intelligence verilerine göre geçen yıl ülke genelinde konut primleri ortalama yüzde 11,3 arttı.
Sigorta primleri çeşitli nedenlerden dolayı arttı: fırtınalar daha sık ve şiddetli hale geldi, enflasyon ve iş gücü kıtlığı onarım maliyetlerini artırdı ve emlak fiyatları yükselerek daha yüksek sigorta tutarları gerektirdi. En büyük artışlar, geçen yıl çift haneli artış kaydeden 25 eyalet arasında yer alan Teksas, Arizona ve Utah'ta yaşandı. Florida dahil bazı eyaletlerde primler son beş yılda yüzde 40'tan fazla arttı.
Bu, ev sahipleri için önemli bir yıllık ek masraf anlamına gelebilir: Freddie Mac destekli ipoteğe sahip tipik tek aileli ev sahibi, 2018'de 1.081 $'dan 2023'te 1.522 $ ödedi. Ve bu sadece bir ortalama. Anekdot olarak birçok kişi primlerinin binlerce dolar arttığını bildiriyor.
Bu yüksek sigorta primleri birçok ev sahibi için sıkıntı yaratıyor, insanları evlerini ve topluluklarını terk etmeye zorluyor, diğerleri ise sigortalarını tamamen iptal ederek büyük riskler alıyor. Ancak artan maliyetler ülkenin resmi enflasyon verilerini önemli ölçüde artırmıyor; bu da insanların ekonomi hakkındaki düşünceleri ile ekonominin kağıt üzerinde temsil ettiği şey arasındaki tutarsızlığın küçük bir kısmını açıklayabilir. Enflasyonun soğumasına ve iş piyasasının güçlü olmasına rağmen ekonomik güven baskı altında olmaya devam ediyor ve tüketiciler, Biden yönetimi üzerinde baskı oluşturan yüksek fiyat seviyelerinden endişe duymaya devam ediyor.
Her ay açıklanan iki önemli enflasyon endeksinden ilki olan Tüketici Fiyatları Endeksi, konut sigortası maliyetlerini hesaplarken yalnızca kiracıların sigortasını dikkate alıyor. Bina sigortası dikkate alınmaz. Bunun nedeni, hükümet ekonomistlerinin evleri kısmen finansal yatırımlar olarak görmesi ve ilgili harcamaların çoğunu tüketimden ziyade ek yatırım olarak görmesidir.
Federal Rezerv'in tercih ettiği enflasyon göstergesi olan Kişisel Tüketim Harcamaları Endeksi, mülk sigortasını ölçer ancak insanların tükettiği mal ve hizmet sepetinde buna çok az önem verir. Bunun nedeni, işin değerini hesaplarken hükümetin ev sahiplerinin sigortaya ne kadar harcadığını hesaba katması ve sigorta şirketlerinin hasarlar için ne kadar harcaması beklendiğini çıkarmasıdır. Sonuç: Çoğu insan için büyük bir masraf gibi görünen şey, enflasyon açısından bakıldığında küçük bir masrafa dönüşüyor.
Bu ölçüm yönteminin arkasında bir mantık olmasına rağmen sonuç, resmi enflasyon rakamlarının ya konut sigortasındaki mevcut, büyük maliyet artışlarını göz ardı etmesi ya da pek çok hane için fark edilebilir ve hatta acı verici olmasına rağmen bunlardan pek etkilenmemesidir.
Sigorta daha büyük bir gerçekliğin örneğidir. Enflasyon genel olarak önemli ölçüde düştü ancak tüketiciler hâlâ günlük hayatlarının önemli bir bölümünü oluşturan temel fiyatlara ilişkin belirsizlikle boğuşuyor. Konut maliyetleri arttı. Her türlü acil onarım pahalıdır. Ayrıca, artan yıllık primler gibi büyük ve kaçınılması zor harcamalarla karşı karşıya kalmaktan korkmaya devam etmeleri durumunda, birçoğunun finansal gelecekleri konusunda kendilerini güvende hissetmeleri zor olabilir.
Araştırma şirketi Inflation Insights'ın kurucusu Omair Sharif, özellikle ev sigortası konusunda “Psikolojik açıdan kesinlikle önemli – yüzde 100″ dedi. “Fakat bunun genel enflasyon verileri üzerinde çok az etkisi var. Aslında hiçbir işe yaramayacak.”
Sigortacılar hâlâ başabaşta mücadele ederken sigorta primleri 2024 yılında ülke genelinde artmaya devam edebilir. İklim değişikliği nedeniyle afetlerin sıklaşması nedeniyle hasar ödemeleri de artıyor. Sigortacıların doğal afetlerden kaynaklanan kayıpları 2023'te üst üste dördüncü kez 100 milyar doları aştı.
Bunlar yalnızca büyük ve yıkıcı kasırgalar değil, aynı zamanda Rocky Dağları'nı, Büyük Ovaları ve hatta Ortabatı'yı vuran daha küçük fırtınalardı.
S&P Global Market Intelligence kıdemli sigorta sektörü analisti Tim Zawacki, “Bu fırtınaların bireysel olarak yüksek bir maliyeti yok, ancak toplu olarak önemli ölçüde artabilir” dedi.
Zawacki, “Faiz artırımının tamamlandığını kesin olarak söyleyebileceğinizi düşünmüyorum” dedi.
Jacksonville, Florida'da bir Redfin acentesi olan Heather Kruayai, kendi ev sigortası masraflarının Aralık ayında 2.000 dolardan 5.000 dolara çıkmasıyla şok oldu. Biraz araştırdı ve yıllık 2.500 dolar primli poliçe yaptırdı ama şanslı olduğunu söyledi. Bayan Kruayai, sigorta masrafları keskin bir şekilde arttığı için evlerini satmak zorunda kalan insanları tanıdığını ve sadece bir yıl önce taşınan bir müşterisinin olduğunu ve şimdi sigorta ve vergiler arttığı için evini satması gerekip gerekmediğini düşündüğünü söyledi. keskin bir şekilde.
Bayan Kruayai, “Meslektaşlar, arkadaşlar; hepsi aynı şeyi görüyor” dedi. Alıcılar bölgeye taşındıklarında ve sigortanın yıllık maliyetinin ne kadar olacağını anladıklarında “biraz şok yaşıyorlar” diye ekledi.
Florida bazı açılardan ekstrem bir örnek. Burada, çatı ustaları gibi üçüncü şahıslar, evler için sigorta yardımlarından faydalanma talebinde bulunabiliyordu; bu, çoğu zaman sorumluluk taleplerine yol açan yasal bir özellikti. Fırtına ve diğer felaketlerden kaynaklanan kayıpların yanı sıra sigorta şirketleri de büyük kayıplara uğradı ve Florida'dan tamamen çekilmeye başladı. Eyalet milletvekilleri yakın zamanda baskıyı hafifletmek ve sigortacıları geri çekmek için yasayı revize etti.
Ancak şiddetli kasırga mevsimi riski devam ediyor. Jacksonville Üniversitesi'nde afet hukuku alanında uzman bir profesör olan Latisha Nixon-Jones, bebek patlaması kuşağının emekli olmak için güneye gitmesi ve işçilerin uzak bölgelerden hareket etmesiyle daha fazla insanın doğrudan fırtınanın yoluna girmesiyle eyalette son zamanlarda bir nüfus artışı görüldüğünü söyledi.
“Riski ölçmek çok maliyetli ve öngörülemez hale geldi” dedi.
Yüksek sigorta maliyetleri ve yüksek apartman dairesi ücretleri, yüksek ev fiyatları ve yüksek faiz oranları, Florida'daki pek çok insanın ev sahibi olmayı göze alamayacağı anlamına geliyor. Atlanta Federal Rezerv Bankası Başkanı Raphael Bostic, gazetecilerle yakın zamanda yaptığı bir röportajda bundan bahsetti. Bostic'in Fed bölgesi eyaleti kapsıyor.
Bostic, Florida'nın emlak piyasasını “çok zor” olarak nitelendirerek, “Sıradan insanlar çok endişeli” dedi.
En azından Sunshine State'te durumun istikrara kavuşacağına dair umut var. Jacksonville'in hemen dışındaki Ponte Vedra Plajı'nda bulunan Brightway Insurance'ın sahibi Billy Wagner, şirketlerin yavaş yavaş pazara geri döndüğünü söyledi. Bu durumda primlerin istikrar kazanmasını bekliyor.
“İnsanlar bana işlerin nasıl gittiğini soruyor ve ben de 'Hâlâ cehennemdeyiz ama hava artık o kadar sıcak değil' diyorum” dedi.
Ancak Florida'daki ve ülke genelindeki birçok ev sahibi için yıllık sigorta primleri hızla artabilir ve aniden yılda yüzlerce hatta binlerce daha fazla maliyete neden olabilir. Bu, mali bir riski ve artık bütçelerine dahil etmeleri gereken bir gerçeği temsil ediyor.
60 yaşındaki Dennis Dawson, kocasıyla birlikte Florida'nın merkezindeki bir şehir olan Mount Dora'da yaşıyor. Çift zengin ve yılda yaklaşık 300.000 dolar kazanıyor, ancak birkaç yıl içinde ev sigortası faturaları 1.200 dolardan 4.200 dolara yükseldi. Daha sonra tamamen kovuldular; evleri 1940'larda inşa edilmişti ve sigortalanamayacak kadar eski sayılmıştı.
Bay Dawson devlet sigortasından yararlanmayı başardı, ancak muafiyet o kadar yüksek ki, bir fırtınanın mülklerine zarar vermesi halinde büyük kayıplara maruz kalabilirler. Kendisi ve kocası, sigorta şirketleri nezdindeki durumlarını iyileştirme umuduyla şu anda tadilat yapıyor, hava koşullarına dayanıklılık ekliyor ve yeni bir çatı kuruyor.
Çiftin sabit bir gelire sahip olabileceği ve primlerdeki büyük artışları daha az karşılayabildiği bir gelecek düşündüğünden, daha fazla artış olasılığı Bay Dawson için oldukça endişe verici.
“Emekliliğe yaklaştık” dedi. “Hiçbir soluklanma yok gibi görünüyor.”
Bayan Meyer Lucas, “Kimsenin bahsetmediği konu konut krizi” dedi. Evler kolayca satılıyordu, ancak genellikle nakit ödeyen ve bunu yapmalarını gerektiren bir ipotek olmadığı için sigortayı tamamen bırakabilen zengin alıcılara satılıyordu.
Artan sigorta primleri, kasırgalar ve kıyı erozyonu gibi büyük risklerle karşı karşıya olan Florida kıyılarında özellikle güçlü. Ama aynı zamanda ülke çapında bir fenomendirler. S&P Global Market Intelligence verilerine göre geçen yıl ülke genelinde konut primleri ortalama yüzde 11,3 arttı.
Sigorta primleri çeşitli nedenlerden dolayı arttı: fırtınalar daha sık ve şiddetli hale geldi, enflasyon ve iş gücü kıtlığı onarım maliyetlerini artırdı ve emlak fiyatları yükselerek daha yüksek sigorta tutarları gerektirdi. En büyük artışlar, geçen yıl çift haneli artış kaydeden 25 eyalet arasında yer alan Teksas, Arizona ve Utah'ta yaşandı. Florida dahil bazı eyaletlerde primler son beş yılda yüzde 40'tan fazla arttı.
Bu, ev sahipleri için önemli bir yıllık ek masraf anlamına gelebilir: Freddie Mac destekli ipoteğe sahip tipik tek aileli ev sahibi, 2018'de 1.081 $'dan 2023'te 1.522 $ ödedi. Ve bu sadece bir ortalama. Anekdot olarak birçok kişi primlerinin binlerce dolar arttığını bildiriyor.
Bu yüksek sigorta primleri birçok ev sahibi için sıkıntı yaratıyor, insanları evlerini ve topluluklarını terk etmeye zorluyor, diğerleri ise sigortalarını tamamen iptal ederek büyük riskler alıyor. Ancak artan maliyetler ülkenin resmi enflasyon verilerini önemli ölçüde artırmıyor; bu da insanların ekonomi hakkındaki düşünceleri ile ekonominin kağıt üzerinde temsil ettiği şey arasındaki tutarsızlığın küçük bir kısmını açıklayabilir. Enflasyonun soğumasına ve iş piyasasının güçlü olmasına rağmen ekonomik güven baskı altında olmaya devam ediyor ve tüketiciler, Biden yönetimi üzerinde baskı oluşturan yüksek fiyat seviyelerinden endişe duymaya devam ediyor.
Her ay açıklanan iki önemli enflasyon endeksinden ilki olan Tüketici Fiyatları Endeksi, konut sigortası maliyetlerini hesaplarken yalnızca kiracıların sigortasını dikkate alıyor. Bina sigortası dikkate alınmaz. Bunun nedeni, hükümet ekonomistlerinin evleri kısmen finansal yatırımlar olarak görmesi ve ilgili harcamaların çoğunu tüketimden ziyade ek yatırım olarak görmesidir.
Federal Rezerv'in tercih ettiği enflasyon göstergesi olan Kişisel Tüketim Harcamaları Endeksi, mülk sigortasını ölçer ancak insanların tükettiği mal ve hizmet sepetinde buna çok az önem verir. Bunun nedeni, işin değerini hesaplarken hükümetin ev sahiplerinin sigortaya ne kadar harcadığını hesaba katması ve sigorta şirketlerinin hasarlar için ne kadar harcaması beklendiğini çıkarmasıdır. Sonuç: Çoğu insan için büyük bir masraf gibi görünen şey, enflasyon açısından bakıldığında küçük bir masrafa dönüşüyor.
Bu ölçüm yönteminin arkasında bir mantık olmasına rağmen sonuç, resmi enflasyon rakamlarının ya konut sigortasındaki mevcut, büyük maliyet artışlarını göz ardı etmesi ya da pek çok hane için fark edilebilir ve hatta acı verici olmasına rağmen bunlardan pek etkilenmemesidir.
Sigorta daha büyük bir gerçekliğin örneğidir. Enflasyon genel olarak önemli ölçüde düştü ancak tüketiciler hâlâ günlük hayatlarının önemli bir bölümünü oluşturan temel fiyatlara ilişkin belirsizlikle boğuşuyor. Konut maliyetleri arttı. Her türlü acil onarım pahalıdır. Ayrıca, artan yıllık primler gibi büyük ve kaçınılması zor harcamalarla karşı karşıya kalmaktan korkmaya devam etmeleri durumunda, birçoğunun finansal gelecekleri konusunda kendilerini güvende hissetmeleri zor olabilir.
Araştırma şirketi Inflation Insights'ın kurucusu Omair Sharif, özellikle ev sigortası konusunda “Psikolojik açıdan kesinlikle önemli – yüzde 100″ dedi. “Fakat bunun genel enflasyon verileri üzerinde çok az etkisi var. Aslında hiçbir işe yaramayacak.”
Sigortacılar hâlâ başabaşta mücadele ederken sigorta primleri 2024 yılında ülke genelinde artmaya devam edebilir. İklim değişikliği nedeniyle afetlerin sıklaşması nedeniyle hasar ödemeleri de artıyor. Sigortacıların doğal afetlerden kaynaklanan kayıpları 2023'te üst üste dördüncü kez 100 milyar doları aştı.
Bunlar yalnızca büyük ve yıkıcı kasırgalar değil, aynı zamanda Rocky Dağları'nı, Büyük Ovaları ve hatta Ortabatı'yı vuran daha küçük fırtınalardı.
S&P Global Market Intelligence kıdemli sigorta sektörü analisti Tim Zawacki, “Bu fırtınaların bireysel olarak yüksek bir maliyeti yok, ancak toplu olarak önemli ölçüde artabilir” dedi.
Zawacki, “Faiz artırımının tamamlandığını kesin olarak söyleyebileceğinizi düşünmüyorum” dedi.
Jacksonville, Florida'da bir Redfin acentesi olan Heather Kruayai, kendi ev sigortası masraflarının Aralık ayında 2.000 dolardan 5.000 dolara çıkmasıyla şok oldu. Biraz araştırdı ve yıllık 2.500 dolar primli poliçe yaptırdı ama şanslı olduğunu söyledi. Bayan Kruayai, sigorta masrafları keskin bir şekilde arttığı için evlerini satmak zorunda kalan insanları tanıdığını ve sadece bir yıl önce taşınan bir müşterisinin olduğunu ve şimdi sigorta ve vergiler arttığı için evini satması gerekip gerekmediğini düşündüğünü söyledi. keskin bir şekilde.
Bayan Kruayai, “Meslektaşlar, arkadaşlar; hepsi aynı şeyi görüyor” dedi. Alıcılar bölgeye taşındıklarında ve sigortanın yıllık maliyetinin ne kadar olacağını anladıklarında “biraz şok yaşıyorlar” diye ekledi.
Florida bazı açılardan ekstrem bir örnek. Burada, çatı ustaları gibi üçüncü şahıslar, evler için sigorta yardımlarından faydalanma talebinde bulunabiliyordu; bu, çoğu zaman sorumluluk taleplerine yol açan yasal bir özellikti. Fırtına ve diğer felaketlerden kaynaklanan kayıpların yanı sıra sigorta şirketleri de büyük kayıplara uğradı ve Florida'dan tamamen çekilmeye başladı. Eyalet milletvekilleri yakın zamanda baskıyı hafifletmek ve sigortacıları geri çekmek için yasayı revize etti.
Ancak şiddetli kasırga mevsimi riski devam ediyor. Jacksonville Üniversitesi'nde afet hukuku alanında uzman bir profesör olan Latisha Nixon-Jones, bebek patlaması kuşağının emekli olmak için güneye gitmesi ve işçilerin uzak bölgelerden hareket etmesiyle daha fazla insanın doğrudan fırtınanın yoluna girmesiyle eyalette son zamanlarda bir nüfus artışı görüldüğünü söyledi.
“Riski ölçmek çok maliyetli ve öngörülemez hale geldi” dedi.
Yüksek sigorta maliyetleri ve yüksek apartman dairesi ücretleri, yüksek ev fiyatları ve yüksek faiz oranları, Florida'daki pek çok insanın ev sahibi olmayı göze alamayacağı anlamına geliyor. Atlanta Federal Rezerv Bankası Başkanı Raphael Bostic, gazetecilerle yakın zamanda yaptığı bir röportajda bundan bahsetti. Bostic'in Fed bölgesi eyaleti kapsıyor.
Bostic, Florida'nın emlak piyasasını “çok zor” olarak nitelendirerek, “Sıradan insanlar çok endişeli” dedi.
En azından Sunshine State'te durumun istikrara kavuşacağına dair umut var. Jacksonville'in hemen dışındaki Ponte Vedra Plajı'nda bulunan Brightway Insurance'ın sahibi Billy Wagner, şirketlerin yavaş yavaş pazara geri döndüğünü söyledi. Bu durumda primlerin istikrar kazanmasını bekliyor.
“İnsanlar bana işlerin nasıl gittiğini soruyor ve ben de 'Hâlâ cehennemdeyiz ama hava artık o kadar sıcak değil' diyorum” dedi.
Ancak Florida'daki ve ülke genelindeki birçok ev sahibi için yıllık sigorta primleri hızla artabilir ve aniden yılda yüzlerce hatta binlerce daha fazla maliyete neden olabilir. Bu, mali bir riski ve artık bütçelerine dahil etmeleri gereken bir gerçeği temsil ediyor.
60 yaşındaki Dennis Dawson, kocasıyla birlikte Florida'nın merkezindeki bir şehir olan Mount Dora'da yaşıyor. Çift zengin ve yılda yaklaşık 300.000 dolar kazanıyor, ancak birkaç yıl içinde ev sigortası faturaları 1.200 dolardan 4.200 dolara yükseldi. Daha sonra tamamen kovuldular; evleri 1940'larda inşa edilmişti ve sigortalanamayacak kadar eski sayılmıştı.
Bay Dawson devlet sigortasından yararlanmayı başardı, ancak muafiyet o kadar yüksek ki, bir fırtınanın mülklerine zarar vermesi halinde büyük kayıplara maruz kalabilirler. Kendisi ve kocası, sigorta şirketleri nezdindeki durumlarını iyileştirme umuduyla şu anda tadilat yapıyor, hava koşullarına dayanıklılık ekliyor ve yeni bir çatı kuruyor.
Çiftin sabit bir gelire sahip olabileceği ve primlerdeki büyük artışları daha az karşılayabildiği bir gelecek düşündüğünden, daha fazla artış olasılığı Bay Dawson için oldukça endişe verici.
“Emekliliğe yaklaştık” dedi. “Hiçbir soluklanma yok gibi görünüyor.”