Tek amaç para kaybetmemekti.
Matthew Kilboy, 2017’de eşiyle birlikte satın aldığı Washington, DC’deki apartman dairesini listelediğinde, daha yüksek faiz oranlarının ve zayıf konut piyasasının, ödedikleri 529.000 doların üzerindeki her doların, şanslı yıldızlarına teşekkür edecekleri bir dolar olduğu anlamına geldiğini kabul ettiler.
Binadaki benzer bir iki yatak odalı, iki banyolu birim yakın zamanda yarım milyonun biraz altında satıldı. 549.000 $’lık Nisan liste fiyatı temelde bir dilekti.
Bir ay sonra, ipotek oranları yükseldikçe popülaritesi artan az bilinen bir kolaylık sayesinde parite 565.000 $’dan kapandı. Birimleri, çiftin Kasım 2020’de yeniden finanse ettikten sonra güvence altına aldığı yüzde 2,25 sabit oranlı 30 yıllık bir ipotek ile geldi. Denver’a taşınan çift, alıcının ipoteği devralabileceğini açıklayarak, koronavirüs kilitlenmesi sırasında çarpık konut piyasasının kalıntısı gibi görünen birkaç şişirilmiş teklif aldı.
Eski bir donanma görevlisi olan ve Gaziler İşleri Bakanlığı tarafından güvence altına alınan kredisi alıcıya devredilen 39 yaşındaki Bay Kilboy, “Listenin ilk cümlesiydi” dedi. “Kimse bu kadar düşük bir faiz oranı bulamazdı, bu yüzden gerçekten zorladık.”
Federal Rezerv faiz artışlarını yavaşlatmış olabilir, ancak aylık ipotek maliyetleri hala 18 ay öncesine göre iki kattan fazla. Pandemi sırasında kelepir fiyatları güvence altına alan milyonlarca ev sahibi evlerini satmaktan caydırıldığı ve potansiyel olarak yeni bir ev için ayda yüzlerce dolar ek borçlanma maliyetine maruz kaldığı için, bu durum satılık envanter arzını önemli ölçüde azalttı.
Satılık çok az şey olduğu için, emlak fiyatları sabit kaldı ve hatta borçlanma maliyetindeki büyük artışa rağmen yükselmeye devam etti. Emlak komisyoncuları ve ekonomistler arasında hakim olan inanç, yüzde 3 veya daha düşük bir ipotek oranı teminat altına alan herkesin vazgeçmek istemediği değerli bir varlığa sahip olduğu yönündedir.
Ancak her varlığın bir bedeli vardır. Ve şimdi, filizlenen bir yatırımcı ve emlakçı grubu, birkaç yıl önceki ipotek oranlarını yeni alıcılara aktararak etkili bir şekilde satmaya çalışıyor.
Emlak komisyonculuğu şirketi Redfin, Bay Kilboy’unki gibi “yüzde 3,25’lik potansiyel kredi ile güzel ev” gibi yorumlarla listelerde bir artış görüyor. Facebook grupları onlara alıcı bulmak için çoğaldı ve yeni şirketler transferi hızlandırmak için hizmetler sunuyor.
Redfin’in baş ekonomisti Daryl Fairweather, “Varsayılan ipotekli ev sahipleri, birçok ev alıcının istediği ve ödemeye istekli olacağı değerli bir şeye sahip” dedi. “Ev fiyatları zirveye yaklaştığında ancak ipotek oranları hala düşükken satın alan insanlar için bu, pişman bir satın alma işleminden kaçınmanın çekici bir yolu olabilir.”
Yatırımcılar da aynı derecede heyecanlı: “Yaratıcı finans”ın örtmecesi, ev sahiplerinin kısa vadeli kiralama işlemleri ve ilk yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma gibi konularda ipuçları paylaştığı bir forum olan BiggerPockets gibi sitelerde büyük bir konuşma konusu haline geldi. Influencer’lar kitaplarda, seminerlerde ve YouTube videolarında, bankacılarının bilgisi olmadan düşük oranlı bir ipoteği devretmeye istekli sorunlu ev sahiplerinin nasıl bulunacağı konusunda tavsiyeler veriyor – tapu şirketlerinin onları daha önce gördüğünüzü söylediği değerli ama son derece riskli bir strateji.
Bigger Pockets’ın genel müdürü Scott Trench, “Bu sadece çok cazip,” dedi ve bu stratejilerin çoğunun çoğu insanın aşina olmadığı ek riskler ve evrak işleri içerdiğini ekledi.
Sıradan olandan keyifsiz olana kadar her şey, pişmanlığın ülkenin konut piyasasını nasıl dondurduğunun altını çiziyor gibi görünüyor. Alıcılar, ucuz ipoteklerin artık mevcut olmamasından rahatsız. Salgının zirvesinde, satıcılar fiyatlarını düşürme konusunda isteksizdir. Kararlı bir azınlık, kabul etmek yerine, 2021’in kolay para günlerine açılan bir portal oluşturmak için hayal gücünü ve küçük yazıları kullanmaya çalışıyor.
ABD ipoteklerinin çoğu doğrudan devredilemez. Ancak Mortgage Bankacılar Birliği baş ekonomisti Michael Fratantoni, Federal Konut İdaresi, Gaziler İşleri Bakanlığı ve Tarım Bakanlığı gibi çeşitli popüler federal destekli ipoteklerde genellikle böyle olduğunu söyledi. Bir ipotek teknolojisi ve veri sağlayıcısı olan Black Knight’a göre, bu krediler ilk kez alıcılar tarafından yaygın olarak kullanılıyor ve ödenmemiş ipoteklerin yaklaşık dörtte birini oluşturuyor.
Teorik olarak, düşük ipotek gibi görünen milyonlarca ev sahibinden her birinin evleriyle birlikte satacak değerli bir varlığı vardır. Yine de emlakçılar, uygulamada transferin zor olabileceğini söylüyor. Örneğin, VA teminatlı bir ipoteği devreden ev sahipleri, orijinal ipoteklerini üstlenecek VA’ya uygun bir alıcı bulmazlarsa, benzer başka bir kredi alma imkanlarını kaybedebilirler.
Veya düşük oranlı ipoteği olan ancak bunun bir kısmını ödemiş bir ev sahibi düşünün: krediyi üstlenmek için, bir alıcının satıcının öz sermayesini karşılamak için ağır bir peşinat ödemesi gerekir – çok az kişinin yapabileceği bir şey.
Craig O’Boyle, varsayımları daha hızlı ve daha kolay hale getiren bir şirket kurmayı umuyor. Bay O’Boyle, otuz yıldır Colorado’da ev satan bir emlakçıdır ve alıcıların ve satıcıların artık sadece DocuSign’a tıkladıkları kapıda duran sözleşmeleri okuduğunu hatırlamasına yetecek kadar uzun süredir. Belirli kredilerin karinesiyle ilgili satırları okurken, faiz oranları yükselirse, bu sahiplerin borçlarının bir değeri olduğunu anlayacaklarına uzun zamandır inandığını söyledi.
Bay O’Boyle, “Ve ardından oran piyasasındaki bu değişiklik geliyor” dedi.
Geçen yıl, kendisi ve bir ortağı, emlakçıların anlaşma başına 1.100 $ işlem ücreti karşılığında satıcılar ve alıcılar arasında ipotek transfer etmesine yardımcı olan bir danışmanlık şirketi olan Assumption Solutions’ı kurdu. Bay O’Boyle, acentelere yaptığı satış konuşmasında, mermer tezgahlar veya dağ manzarası gibi, faiz oranlarını yüzde 3’ün altına düşürmeye çalıştıklarını savunuyor.
“Bunu pazarlıyorsunuz ve yandaki evle rekabet ettiğinizi varsayıyorsunuz. Eviniz ya daha hızlı satılmalı ya da daha fazla paraya satılmalı” dedi.
Geleneksel, devredilemez bir ipotek alan insanların büyük çoğunluğu için bile, bir tür faiz tazminatı norm haline geliyor. Konut fiyatları geçen yıl Haziran ayında tüm zamanların en yüksek seviyesinden düşmüş olsa da, mortgage oranlarındaki artışı dengeleyecek kadar düşmedi ve yeniden yükselmeye başladı.
Yeni borç vermeyi teşvik etmek için, ipotek borç verenleri, borçluların bir veya iki yıl için önemli ölçüde daha düşük oranlarda birkaç bin dolar ödeyerek faiz oranlarını “düşürmesine” olanak tanıyan ürünler pazarlamaya başladılar. En popüler ürünlerden biri, bir borçlunun ilk yılda iki yüzde puanlık ve ikinci yılda yüzde bir puanlık bir oran indirimi için ödeme yaptığı “2/1 satın alma”dır.
Basitçe söylemek gerekirse, Phoenix ve Portland, Oregon’da bir emlakçı olan Luis Solis, “Bugünün fiyatlarına göre çoğu ev aşırı derecede pahalı” dedi.
Bay Solis’in son anlaşmalarının çoğu, temelde bir fiyat indirimi olan bir tür faiz oranı eşitlemesini içeriyordu. Kural olarak, alıcıların geçici olarak daha uygun koşullar elde edebilecekleri sonuç üzerine götürü bir meblağdır. Çok fazla öz sermayeye sahip satıcılar, aracıyı ortadan kaldırabilir ve borç veren olarak hareket ederek alıcının satın alımını daha düşük bir fiyattan finanse edebilir – buna satıcı finansmanı denir.
Bir ipotek alın, faiz ödeyin: Bunlar, artan borçlanma maliyetlerini karşılamak için yaratıcı ancak karmaşık olmayan çözümlerdir. Ancak bu arada, minimum nakitle ev satın almak isteyen daha fazla yatırımcı, borcunu ödeyemeyen ve bir borcu olan insanları bulmaya çalıştıkları “tabi” veya “tali” olarak bilinen gri bir finansman tekniğini deniyor. (Düşük faizli) ödemelerinizi devralmak için bir yan anlaşma yapın. (Anlaşmanın mevcut bir krediye “tabi olduğu” söyleniyor.)
Strateji, faiz oranları yüksek olduğunda açıkça çekicidir, ancak büyük bir yıldızla birlikte gelir: bir ev el değiştirdiğinde, bankaların tipik olarak krediyi haciz etme hakkı vardır – yani, satıcının ipotek bakiyesinin hemen ödenmesini talep etme hakkı vardır. tamamı geri ödenir. Alıcı ödemelerinde temerrüde düşse bile, mülk yine de haczedilebilir – bu da satıcının artık sahibi olmadığı bir ev için kredi itibarını mahveder.
Yine de Empire Title Başkanı Bill McAfee, bu koşullar altında unvanlarını değiştirmek isteyen müşterilerin sayısında bir artış gördüğünü ve hisse senedi açıklamalarının her iki tarafı da neyin yanlış gidebileceği konusunda uyardığını söyledi.
“Kabul ettiğimi söylemiyorum ama çok az parayla emlak işine girmenin bir yolu bu” dedi. “Riske değip değmeyeceğini öğrenmelisin.”
Matthew Kilboy, 2017’de eşiyle birlikte satın aldığı Washington, DC’deki apartman dairesini listelediğinde, daha yüksek faiz oranlarının ve zayıf konut piyasasının, ödedikleri 529.000 doların üzerindeki her doların, şanslı yıldızlarına teşekkür edecekleri bir dolar olduğu anlamına geldiğini kabul ettiler.
Binadaki benzer bir iki yatak odalı, iki banyolu birim yakın zamanda yarım milyonun biraz altında satıldı. 549.000 $’lık Nisan liste fiyatı temelde bir dilekti.
Bir ay sonra, ipotek oranları yükseldikçe popülaritesi artan az bilinen bir kolaylık sayesinde parite 565.000 $’dan kapandı. Birimleri, çiftin Kasım 2020’de yeniden finanse ettikten sonra güvence altına aldığı yüzde 2,25 sabit oranlı 30 yıllık bir ipotek ile geldi. Denver’a taşınan çift, alıcının ipoteği devralabileceğini açıklayarak, koronavirüs kilitlenmesi sırasında çarpık konut piyasasının kalıntısı gibi görünen birkaç şişirilmiş teklif aldı.
Eski bir donanma görevlisi olan ve Gaziler İşleri Bakanlığı tarafından güvence altına alınan kredisi alıcıya devredilen 39 yaşındaki Bay Kilboy, “Listenin ilk cümlesiydi” dedi. “Kimse bu kadar düşük bir faiz oranı bulamazdı, bu yüzden gerçekten zorladık.”
Federal Rezerv faiz artışlarını yavaşlatmış olabilir, ancak aylık ipotek maliyetleri hala 18 ay öncesine göre iki kattan fazla. Pandemi sırasında kelepir fiyatları güvence altına alan milyonlarca ev sahibi evlerini satmaktan caydırıldığı ve potansiyel olarak yeni bir ev için ayda yüzlerce dolar ek borçlanma maliyetine maruz kaldığı için, bu durum satılık envanter arzını önemli ölçüde azalttı.
Satılık çok az şey olduğu için, emlak fiyatları sabit kaldı ve hatta borçlanma maliyetindeki büyük artışa rağmen yükselmeye devam etti. Emlak komisyoncuları ve ekonomistler arasında hakim olan inanç, yüzde 3 veya daha düşük bir ipotek oranı teminat altına alan herkesin vazgeçmek istemediği değerli bir varlığa sahip olduğu yönündedir.
Ancak her varlığın bir bedeli vardır. Ve şimdi, filizlenen bir yatırımcı ve emlakçı grubu, birkaç yıl önceki ipotek oranlarını yeni alıcılara aktararak etkili bir şekilde satmaya çalışıyor.
Emlak komisyonculuğu şirketi Redfin, Bay Kilboy’unki gibi “yüzde 3,25’lik potansiyel kredi ile güzel ev” gibi yorumlarla listelerde bir artış görüyor. Facebook grupları onlara alıcı bulmak için çoğaldı ve yeni şirketler transferi hızlandırmak için hizmetler sunuyor.
Redfin’in baş ekonomisti Daryl Fairweather, “Varsayılan ipotekli ev sahipleri, birçok ev alıcının istediği ve ödemeye istekli olacağı değerli bir şeye sahip” dedi. “Ev fiyatları zirveye yaklaştığında ancak ipotek oranları hala düşükken satın alan insanlar için bu, pişman bir satın alma işleminden kaçınmanın çekici bir yolu olabilir.”
Yatırımcılar da aynı derecede heyecanlı: “Yaratıcı finans”ın örtmecesi, ev sahiplerinin kısa vadeli kiralama işlemleri ve ilk yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma gibi konularda ipuçları paylaştığı bir forum olan BiggerPockets gibi sitelerde büyük bir konuşma konusu haline geldi. Influencer’lar kitaplarda, seminerlerde ve YouTube videolarında, bankacılarının bilgisi olmadan düşük oranlı bir ipoteği devretmeye istekli sorunlu ev sahiplerinin nasıl bulunacağı konusunda tavsiyeler veriyor – tapu şirketlerinin onları daha önce gördüğünüzü söylediği değerli ama son derece riskli bir strateji.
Bigger Pockets’ın genel müdürü Scott Trench, “Bu sadece çok cazip,” dedi ve bu stratejilerin çoğunun çoğu insanın aşina olmadığı ek riskler ve evrak işleri içerdiğini ekledi.
Sıradan olandan keyifsiz olana kadar her şey, pişmanlığın ülkenin konut piyasasını nasıl dondurduğunun altını çiziyor gibi görünüyor. Alıcılar, ucuz ipoteklerin artık mevcut olmamasından rahatsız. Salgının zirvesinde, satıcılar fiyatlarını düşürme konusunda isteksizdir. Kararlı bir azınlık, kabul etmek yerine, 2021’in kolay para günlerine açılan bir portal oluşturmak için hayal gücünü ve küçük yazıları kullanmaya çalışıyor.
ABD ipoteklerinin çoğu doğrudan devredilemez. Ancak Mortgage Bankacılar Birliği baş ekonomisti Michael Fratantoni, Federal Konut İdaresi, Gaziler İşleri Bakanlığı ve Tarım Bakanlığı gibi çeşitli popüler federal destekli ipoteklerde genellikle böyle olduğunu söyledi. Bir ipotek teknolojisi ve veri sağlayıcısı olan Black Knight’a göre, bu krediler ilk kez alıcılar tarafından yaygın olarak kullanılıyor ve ödenmemiş ipoteklerin yaklaşık dörtte birini oluşturuyor.
Teorik olarak, düşük ipotek gibi görünen milyonlarca ev sahibinden her birinin evleriyle birlikte satacak değerli bir varlığı vardır. Yine de emlakçılar, uygulamada transferin zor olabileceğini söylüyor. Örneğin, VA teminatlı bir ipoteği devreden ev sahipleri, orijinal ipoteklerini üstlenecek VA’ya uygun bir alıcı bulmazlarsa, benzer başka bir kredi alma imkanlarını kaybedebilirler.
Veya düşük oranlı ipoteği olan ancak bunun bir kısmını ödemiş bir ev sahibi düşünün: krediyi üstlenmek için, bir alıcının satıcının öz sermayesini karşılamak için ağır bir peşinat ödemesi gerekir – çok az kişinin yapabileceği bir şey.
Craig O’Boyle, varsayımları daha hızlı ve daha kolay hale getiren bir şirket kurmayı umuyor. Bay O’Boyle, otuz yıldır Colorado’da ev satan bir emlakçıdır ve alıcıların ve satıcıların artık sadece DocuSign’a tıkladıkları kapıda duran sözleşmeleri okuduğunu hatırlamasına yetecek kadar uzun süredir. Belirli kredilerin karinesiyle ilgili satırları okurken, faiz oranları yükselirse, bu sahiplerin borçlarının bir değeri olduğunu anlayacaklarına uzun zamandır inandığını söyledi.
Bay O’Boyle, “Ve ardından oran piyasasındaki bu değişiklik geliyor” dedi.
Geçen yıl, kendisi ve bir ortağı, emlakçıların anlaşma başına 1.100 $ işlem ücreti karşılığında satıcılar ve alıcılar arasında ipotek transfer etmesine yardımcı olan bir danışmanlık şirketi olan Assumption Solutions’ı kurdu. Bay O’Boyle, acentelere yaptığı satış konuşmasında, mermer tezgahlar veya dağ manzarası gibi, faiz oranlarını yüzde 3’ün altına düşürmeye çalıştıklarını savunuyor.
“Bunu pazarlıyorsunuz ve yandaki evle rekabet ettiğinizi varsayıyorsunuz. Eviniz ya daha hızlı satılmalı ya da daha fazla paraya satılmalı” dedi.
Geleneksel, devredilemez bir ipotek alan insanların büyük çoğunluğu için bile, bir tür faiz tazminatı norm haline geliyor. Konut fiyatları geçen yıl Haziran ayında tüm zamanların en yüksek seviyesinden düşmüş olsa da, mortgage oranlarındaki artışı dengeleyecek kadar düşmedi ve yeniden yükselmeye başladı.
Yeni borç vermeyi teşvik etmek için, ipotek borç verenleri, borçluların bir veya iki yıl için önemli ölçüde daha düşük oranlarda birkaç bin dolar ödeyerek faiz oranlarını “düşürmesine” olanak tanıyan ürünler pazarlamaya başladılar. En popüler ürünlerden biri, bir borçlunun ilk yılda iki yüzde puanlık ve ikinci yılda yüzde bir puanlık bir oran indirimi için ödeme yaptığı “2/1 satın alma”dır.
Basitçe söylemek gerekirse, Phoenix ve Portland, Oregon’da bir emlakçı olan Luis Solis, “Bugünün fiyatlarına göre çoğu ev aşırı derecede pahalı” dedi.
Bay Solis’in son anlaşmalarının çoğu, temelde bir fiyat indirimi olan bir tür faiz oranı eşitlemesini içeriyordu. Kural olarak, alıcıların geçici olarak daha uygun koşullar elde edebilecekleri sonuç üzerine götürü bir meblağdır. Çok fazla öz sermayeye sahip satıcılar, aracıyı ortadan kaldırabilir ve borç veren olarak hareket ederek alıcının satın alımını daha düşük bir fiyattan finanse edebilir – buna satıcı finansmanı denir.
Bir ipotek alın, faiz ödeyin: Bunlar, artan borçlanma maliyetlerini karşılamak için yaratıcı ancak karmaşık olmayan çözümlerdir. Ancak bu arada, minimum nakitle ev satın almak isteyen daha fazla yatırımcı, borcunu ödeyemeyen ve bir borcu olan insanları bulmaya çalıştıkları “tabi” veya “tali” olarak bilinen gri bir finansman tekniğini deniyor. (Düşük faizli) ödemelerinizi devralmak için bir yan anlaşma yapın. (Anlaşmanın mevcut bir krediye “tabi olduğu” söyleniyor.)
Strateji, faiz oranları yüksek olduğunda açıkça çekicidir, ancak büyük bir yıldızla birlikte gelir: bir ev el değiştirdiğinde, bankaların tipik olarak krediyi haciz etme hakkı vardır – yani, satıcının ipotek bakiyesinin hemen ödenmesini talep etme hakkı vardır. tamamı geri ödenir. Alıcı ödemelerinde temerrüde düşse bile, mülk yine de haczedilebilir – bu da satıcının artık sahibi olmadığı bir ev için kredi itibarını mahveder.
Yine de Empire Title Başkanı Bill McAfee, bu koşullar altında unvanlarını değiştirmek isteyen müşterilerin sayısında bir artış gördüğünü ve hisse senedi açıklamalarının her iki tarafı da neyin yanlış gidebileceği konusunda uyardığını söyledi.
“Kabul ettiğimi söylemiyorum ama çok az parayla emlak işine girmenin bir yolu bu” dedi. “Riske değip değmeyeceğini öğrenmelisin.”