Yüksek faiz oranlarına rağmen emlak fiyatları beklenenden iyi yükseldi. Ancak bu emlak piyasasının sağlıklı olduğu anlamına gelmiyor.
Federal Rezerv 2022'de faiz oranlarını artırmaya başladığında çoğu ekonomist, sonuçlardan ilk zarar görecek olanın konut piyasası olacağını düşünüyordu: Daha yüksek borçlanma maliyetleri, satın alma ve inşaatı daha pahalı hale getirecek, talebin azalmasına, daha az inşaata yol açacak ve daha düşük fiyatlar konut piyasasına yol açacaktır. .
İlk başta haklıydılar. İnşaat faaliyeti yavaşladı ancak daha sonra tekrar toparlandı. Fiyatlar durdu ama sonra yeniden yükseldi. Yüksek faiz oranları ev almayı zorlaştırdı ancak Amerikalılar yine de ev satın almak istiyordu.
Sonuç, ekonomi ders kitaplarında anlatılandan farklı ve tuhaf bir emlak piyasasıdır. Bazı kısımlarının şaşırtıcı derecede dirençli olduğu kanıtlandı. Diğer kısımlar neredeyse tamamen tıkalı. Faiz oranlarının çok uzun süre yüksek kalması veya ekonominin beklenmedik şekilde zayıflaması durumunda bazıları çöküşün eşiğinde gibi görünüyor.
Aynı zamanda güçlü zıtlıkların olduğu bir pazar. Çoğu durumda, 2022'den önce düşük faiz oranlarını güvence altına alan kişiler, evlerinin değerinin hızla arttığını ancak yüksek borçlanma maliyetlerinden korunmaya devam ettiklerini gördüler. Henüz kendi evine sahip olmayanlar ise çoğu zaman uygun olmayan kiralar ile uygun olmayan ev fiyatları arasında seçim yapmak zorunda kalıyordu.
Ancak durum karmaşıktır. Ülkenin bazı bölgelerinde ev sahipleri hızla artan sigorta maliyetleriyle karşı karşıya kalıyor. Bazı şehirlerde kiralar düştü. İnşaatçılar, yeni evleri ilk kez satın alacaklar için uygun maliyetli hale getirmenin yollarını buluyor.
Hiçbir gösterge tek başına resmin tamamını anlatamaz. Ekonomistler ve sektör uzmanları, emlak piyasasını anlamanın bulmacanın farklı parçalarına ışık tutan bir dizi veriye bakmayı gerektirdiğini söylüyor.
1. Satın alacak ev bulmak zordur.
Faiz oranlarındaki hızlı artış, kredi vermeyi daha pahalı hale getirdiği için konut talebini baskıladı. Ancak bu aynı zamanda arzda keskin bir düşüşe de yol açtı: Birçok ev sahibi, evlerini normalden daha uzun süre elinde tutuyor çünkü satmaları halinde son derece düşük faiz oranlarından vazgeçmek zorunda kalacaklar.
Bu “fiyat kilidi” olgusu, satılık evlerde ciddi bir kıtlığa yol açtı. Tek faktör bu değil: Ev inşaatı pandemiden önce yıllardır durağan durumdaydı ve emekli baby boomer kuşağı, birçok konut uzmanının beklediği gibi üst düzey konutlara veya daha küçük apartman dairelerine taşınmak yerine evlerinde kalmayı tercih ediyordu.
Pek çok ekonomist, arz eksikliğinin özellikle bazı pazarlarda fiyatların yüksek kalmasına yardımcı olduğunu savunuyor. Ancak bu etkinin boyutu konusunda hemfikir değiller. Ancak kesin olan şu ki, ev almak isteyen herkes için ev bulmak son derece zordur.
2. Evlerin fiyatı uygun değil.
S&P CoreLogic Case-Shiller Fiyat Endeksi'ne göre zaten yüksek olan ev fiyatları pandemi sırasında hızla yükseldi ve 2019'un sonundan 2021'in ortasına kadar ülke çapında yüzde 40'tan fazla arttı. O zamandan bu yana daha yavaş yükseldiler ancak Fed faiz oranlarını artırmaya başladığında pek çok ekonomistin beklediği gibi düşmediler.
Artan faiz oranları bu fiyatları birçok alıcı için daha da satın alınamaz hale getirdi. Yüzde 10 peşinatla 300.000 dolarlık bir ev satın alan herkes, 30 yıllık sabit faizli bir kredinin faiz oranlarının yaklaşık yüzde 3 olduğu 2021'in sonunda ayda yaklaşık 1.100 dolarlık bir ipotek ödemesi bekleyebilir. Bugün, yaklaşık yüzde 7'lik bir faiz oranıyla aynı evin maliyeti ayda yaklaşık 1.800 dolar olacaktır; bu, aylık maliyetlerde yaklaşık yüzde 60'lık bir artış anlamına gelir. (Bu, artan sigorta maliyetlerini veya diğer masrafları bile hesaba katmıyor.)
İktisatçılar satın alınabilirliği farklı şekillerde ölçüyor, ancak hepsi hemen hemen aynı şeyi gösteriyor: Bir ev satın almak, özellikle de ilk kez satın alacaklar için, on yıllardır veya belki de şimdiye kadarki herhangi bir zamanda olduğundan daha uygun fiyatlı. Zillow'dan alınan bir endeks, yüzde 10 peşinatla ortalama bir ev satın alan tipik bir hane halkının, gelirinin yüzde 40'ından fazlasını konut maliyetlerine harcamayı bekleyebileceğini gösteriyor; bu, finans uzmanlarının önerdiği yüzde 30'un çok üzerinde. Ve Denver, Austin ve Nashville gibi birçok şehirde – New York ve San Francisco gibi uzun süredir aykırı olanlardan bahsetmiyorum bile – rakamlar çok daha kötü.
3. Yeni evler boşluğu (kısmen) dolduruyor.
Emlak piyasasında son iki yılda yaşanan belki de en şaşırtıcı gelişme, yeni konut satışlarındaki canlılık oldu.
Borçlanmanın yüksek maliyeti alıcıları uzaklaştırıp inşaatı daha pahalı hale getirdiğinden, yükselen faiz oranları genellikle mülk geliştiricileri için sorunlara neden olur.
Ancak bu sefer, satılık evlerin sayısı çok az olduğundan, birçok alıcı yeni inşaatlara yöneldi. Aynı zamanda, pek çok büyük inşaatçı, faiz oranları düşükken borç alabildi ve bu finansal ateş gücünü, müşterilerinin faiz oranlarını düşürmek için kullanabildi; böylece fiyatları düşürmek zorunda kalmadan evlerini daha uygun fiyatlı hale getirebildiler.
Sonuç olarak, mevcut ev satışları düşerken bile yeni ev satışları nispeten istikrarlı kaldı. Geliştiriciler, yıllardır neredeyse görmezden geldikleri bir pazar segmenti olan daha küçük evler inşa ederek ilk kez alıcıların ilgisini çekmeye çalıştı.
Ancak bu eğilimin ne kadar süreceği belirsiz. Pek çok inşaatçı, faiz oranları ilk arttığında faaliyetlerini azalttı, bu da önümüzdeki yıllarda piyasaya daha az yeni evin çıkacağı anlamına geliyor. Faiz oranları yüksek kalırsa, inşaatçılar ilk kez alıcıları çekmek için mali teşvikler sunmakta zorlanabilir. Ticaret Bakanlığı Perşembe günü yaptığı açıklamada, özel geliştiricilerin Mayıs ayında yeni evler inşa etmeye başladıklarını ve bunun neredeyse dört yılın en yavaş hızı olduğunu söyledi.
4. Kiralar da karşılanamaz.
Pandemi sırasında, Amerikalılar şehirlerden kaçıp ev ararken, ülkenin büyük bölümünde kiralar hızla arttı. Daha sonra güçlü iş piyasasının talebi artırmasıyla yükselmeye devam ettiler.
Artan kiralar konut inşaatında patlamaya neden oldu ve bu da özellikle Austin ve Atlanta gibi güney şehirlerinde piyasada arz fazlası oluşmasına yol açtı. Bu da kiraların daha yavaş artmasına, hatta bazı yerlerde düşmesine neden oldu.
Ancak bu isteksizlik piyasada yavaş yavaş etkisini göstermeye başladı. Birçok kiracı, konut döngüsünde daha önce müzakere edilen kiraları ödüyor ve yeni inşaatlar lüks piyasada yoğunlaşıyor ve bu da orta ve düşük gelirli kiracılar için en azından kısa vadede pek bir işe yaramıyor.
Bütün bunlar giderek kötüleşen bir kira vazgeçilebilirlik krizine yol açtı. Harvard'ın Konut Çalışmaları Ortak Merkezi'nin yakın zamanda ortaya çıkardığı bulgulara göre, kiracıların rekor bir kısmı gelirlerinin yüzde 30'undan fazlasını konuta harcıyor ve 12 milyondan fazla hane gelirlerinin yarısından fazlasını kiraya harcıyor. Kira artık sadece yoksullar için bir sorun değil: Harvard raporu, yıllık geliri 75.000 doların üzerinde olan birçok hane için bile kiranın bir yük haline geldiğini ortaya çıkardı.
5. Bir vardiya gerçekleşiyor olabilir.
Son iki yıldır emlak piyasası, özellikle mevcut konutlar açısından, çıkmaza girmiş durumda. Alıcılar, fiyatlar veya faiz oranları düşmedikçe ev alamazlar. Sahipler, satış konusunda çok az baskı hissediyorlar ve alıcı olmaya istekli değiller.
Bu çıkmazı ne çözebilir? Olasılıklardan biri, alıcı ve satıcı akınının piyasaya geri dönmesine neden olabilecek düşük faiz oranlarıdır. Ancak enflasyonun inatçı olduğu göz önüne alındığında, faiz indirimleri yakın zamanda görünmüyor.
Diğer bir olasılık ise, mal sahiplerinin artık bir hamleyi geciktiremeyeceklerine karar vermesi ve bir anlaşmayı tamamlamaya daha istekli olması ve alıcıların daha yüksek faiz oranlarını kabul etmesiyle normale daha kademeli bir dönüş olabilir.
Durumun böyle olabileceğine dair işaretler var. Giderek daha fazla ev sahibi evlerini satışa çıkarıyor ve daha fazlası alıcı çekmek için fiyatları düşürüyor. İnşaatçılar giderek daha fazla yeni evi alıcı bulamadan tamamlıyor. Emlakçılar boş evlerden ve piyasada beklenenden daha uzun süre kalan evlerden bahsediyor.
Kimse fiyatların düşmesini beklemiyor. Y kuşağı en çok evi satın aldıkları aşamada, bu da evlere olan talebin muhtemelen yüksek olacağı anlamına geliyor. Yıllardır çok az şey inşa edildiğinden ülkede çoğu standarda göre hâlâ yeterli sayıda ev bulunmuyor. Çoğu ev sahibinin yeterli sermayesi olması ve kredi verme standartlarının katı olması nedeniyle, yaklaşık yirmi yıl önce konut balonunun patladığı dönemdeki gibi zorunlu bir satış dalgası muhtemelen olmayacak.
Ancak bu aynı zamanda karşılanabilirlik krizinin yakın zamanda kendi kendine çözülmesinin pek mümkün olmadığı anlamına da geliyor. Daha düşük faiz oranları yardımcı olsa da birçok genç Amerikalının ev alabilmesi bundan daha fazlasını gerektirecektir.
Federal Rezerv 2022'de faiz oranlarını artırmaya başladığında çoğu ekonomist, sonuçlardan ilk zarar görecek olanın konut piyasası olacağını düşünüyordu: Daha yüksek borçlanma maliyetleri, satın alma ve inşaatı daha pahalı hale getirecek, talebin azalmasına, daha az inşaata yol açacak ve daha düşük fiyatlar konut piyasasına yol açacaktır. .
İlk başta haklıydılar. İnşaat faaliyeti yavaşladı ancak daha sonra tekrar toparlandı. Fiyatlar durdu ama sonra yeniden yükseldi. Yüksek faiz oranları ev almayı zorlaştırdı ancak Amerikalılar yine de ev satın almak istiyordu.
Sonuç, ekonomi ders kitaplarında anlatılandan farklı ve tuhaf bir emlak piyasasıdır. Bazı kısımlarının şaşırtıcı derecede dirençli olduğu kanıtlandı. Diğer kısımlar neredeyse tamamen tıkalı. Faiz oranlarının çok uzun süre yüksek kalması veya ekonominin beklenmedik şekilde zayıflaması durumunda bazıları çöküşün eşiğinde gibi görünüyor.
Aynı zamanda güçlü zıtlıkların olduğu bir pazar. Çoğu durumda, 2022'den önce düşük faiz oranlarını güvence altına alan kişiler, evlerinin değerinin hızla arttığını ancak yüksek borçlanma maliyetlerinden korunmaya devam ettiklerini gördüler. Henüz kendi evine sahip olmayanlar ise çoğu zaman uygun olmayan kiralar ile uygun olmayan ev fiyatları arasında seçim yapmak zorunda kalıyordu.
Ancak durum karmaşıktır. Ülkenin bazı bölgelerinde ev sahipleri hızla artan sigorta maliyetleriyle karşı karşıya kalıyor. Bazı şehirlerde kiralar düştü. İnşaatçılar, yeni evleri ilk kez satın alacaklar için uygun maliyetli hale getirmenin yollarını buluyor.
Hiçbir gösterge tek başına resmin tamamını anlatamaz. Ekonomistler ve sektör uzmanları, emlak piyasasını anlamanın bulmacanın farklı parçalarına ışık tutan bir dizi veriye bakmayı gerektirdiğini söylüyor.
1. Satın alacak ev bulmak zordur.
Faiz oranlarındaki hızlı artış, kredi vermeyi daha pahalı hale getirdiği için konut talebini baskıladı. Ancak bu aynı zamanda arzda keskin bir düşüşe de yol açtı: Birçok ev sahibi, evlerini normalden daha uzun süre elinde tutuyor çünkü satmaları halinde son derece düşük faiz oranlarından vazgeçmek zorunda kalacaklar.
Bu “fiyat kilidi” olgusu, satılık evlerde ciddi bir kıtlığa yol açtı. Tek faktör bu değil: Ev inşaatı pandemiden önce yıllardır durağan durumdaydı ve emekli baby boomer kuşağı, birçok konut uzmanının beklediği gibi üst düzey konutlara veya daha küçük apartman dairelerine taşınmak yerine evlerinde kalmayı tercih ediyordu.
Pek çok ekonomist, arz eksikliğinin özellikle bazı pazarlarda fiyatların yüksek kalmasına yardımcı olduğunu savunuyor. Ancak bu etkinin boyutu konusunda hemfikir değiller. Ancak kesin olan şu ki, ev almak isteyen herkes için ev bulmak son derece zordur.
2. Evlerin fiyatı uygun değil.
S&P CoreLogic Case-Shiller Fiyat Endeksi'ne göre zaten yüksek olan ev fiyatları pandemi sırasında hızla yükseldi ve 2019'un sonundan 2021'in ortasına kadar ülke çapında yüzde 40'tan fazla arttı. O zamandan bu yana daha yavaş yükseldiler ancak Fed faiz oranlarını artırmaya başladığında pek çok ekonomistin beklediği gibi düşmediler.
Artan faiz oranları bu fiyatları birçok alıcı için daha da satın alınamaz hale getirdi. Yüzde 10 peşinatla 300.000 dolarlık bir ev satın alan herkes, 30 yıllık sabit faizli bir kredinin faiz oranlarının yaklaşık yüzde 3 olduğu 2021'in sonunda ayda yaklaşık 1.100 dolarlık bir ipotek ödemesi bekleyebilir. Bugün, yaklaşık yüzde 7'lik bir faiz oranıyla aynı evin maliyeti ayda yaklaşık 1.800 dolar olacaktır; bu, aylık maliyetlerde yaklaşık yüzde 60'lık bir artış anlamına gelir. (Bu, artan sigorta maliyetlerini veya diğer masrafları bile hesaba katmıyor.)
İktisatçılar satın alınabilirliği farklı şekillerde ölçüyor, ancak hepsi hemen hemen aynı şeyi gösteriyor: Bir ev satın almak, özellikle de ilk kez satın alacaklar için, on yıllardır veya belki de şimdiye kadarki herhangi bir zamanda olduğundan daha uygun fiyatlı. Zillow'dan alınan bir endeks, yüzde 10 peşinatla ortalama bir ev satın alan tipik bir hane halkının, gelirinin yüzde 40'ından fazlasını konut maliyetlerine harcamayı bekleyebileceğini gösteriyor; bu, finans uzmanlarının önerdiği yüzde 30'un çok üzerinde. Ve Denver, Austin ve Nashville gibi birçok şehirde – New York ve San Francisco gibi uzun süredir aykırı olanlardan bahsetmiyorum bile – rakamlar çok daha kötü.
3. Yeni evler boşluğu (kısmen) dolduruyor.
Emlak piyasasında son iki yılda yaşanan belki de en şaşırtıcı gelişme, yeni konut satışlarındaki canlılık oldu.
Borçlanmanın yüksek maliyeti alıcıları uzaklaştırıp inşaatı daha pahalı hale getirdiğinden, yükselen faiz oranları genellikle mülk geliştiricileri için sorunlara neden olur.
Ancak bu sefer, satılık evlerin sayısı çok az olduğundan, birçok alıcı yeni inşaatlara yöneldi. Aynı zamanda, pek çok büyük inşaatçı, faiz oranları düşükken borç alabildi ve bu finansal ateş gücünü, müşterilerinin faiz oranlarını düşürmek için kullanabildi; böylece fiyatları düşürmek zorunda kalmadan evlerini daha uygun fiyatlı hale getirebildiler.
Sonuç olarak, mevcut ev satışları düşerken bile yeni ev satışları nispeten istikrarlı kaldı. Geliştiriciler, yıllardır neredeyse görmezden geldikleri bir pazar segmenti olan daha küçük evler inşa ederek ilk kez alıcıların ilgisini çekmeye çalıştı.
Ancak bu eğilimin ne kadar süreceği belirsiz. Pek çok inşaatçı, faiz oranları ilk arttığında faaliyetlerini azalttı, bu da önümüzdeki yıllarda piyasaya daha az yeni evin çıkacağı anlamına geliyor. Faiz oranları yüksek kalırsa, inşaatçılar ilk kez alıcıları çekmek için mali teşvikler sunmakta zorlanabilir. Ticaret Bakanlığı Perşembe günü yaptığı açıklamada, özel geliştiricilerin Mayıs ayında yeni evler inşa etmeye başladıklarını ve bunun neredeyse dört yılın en yavaş hızı olduğunu söyledi.
4. Kiralar da karşılanamaz.
Pandemi sırasında, Amerikalılar şehirlerden kaçıp ev ararken, ülkenin büyük bölümünde kiralar hızla arttı. Daha sonra güçlü iş piyasasının talebi artırmasıyla yükselmeye devam ettiler.
Artan kiralar konut inşaatında patlamaya neden oldu ve bu da özellikle Austin ve Atlanta gibi güney şehirlerinde piyasada arz fazlası oluşmasına yol açtı. Bu da kiraların daha yavaş artmasına, hatta bazı yerlerde düşmesine neden oldu.
Ancak bu isteksizlik piyasada yavaş yavaş etkisini göstermeye başladı. Birçok kiracı, konut döngüsünde daha önce müzakere edilen kiraları ödüyor ve yeni inşaatlar lüks piyasada yoğunlaşıyor ve bu da orta ve düşük gelirli kiracılar için en azından kısa vadede pek bir işe yaramıyor.
Bütün bunlar giderek kötüleşen bir kira vazgeçilebilirlik krizine yol açtı. Harvard'ın Konut Çalışmaları Ortak Merkezi'nin yakın zamanda ortaya çıkardığı bulgulara göre, kiracıların rekor bir kısmı gelirlerinin yüzde 30'undan fazlasını konuta harcıyor ve 12 milyondan fazla hane gelirlerinin yarısından fazlasını kiraya harcıyor. Kira artık sadece yoksullar için bir sorun değil: Harvard raporu, yıllık geliri 75.000 doların üzerinde olan birçok hane için bile kiranın bir yük haline geldiğini ortaya çıkardı.
5. Bir vardiya gerçekleşiyor olabilir.
Son iki yıldır emlak piyasası, özellikle mevcut konutlar açısından, çıkmaza girmiş durumda. Alıcılar, fiyatlar veya faiz oranları düşmedikçe ev alamazlar. Sahipler, satış konusunda çok az baskı hissediyorlar ve alıcı olmaya istekli değiller.
Bu çıkmazı ne çözebilir? Olasılıklardan biri, alıcı ve satıcı akınının piyasaya geri dönmesine neden olabilecek düşük faiz oranlarıdır. Ancak enflasyonun inatçı olduğu göz önüne alındığında, faiz indirimleri yakın zamanda görünmüyor.
Diğer bir olasılık ise, mal sahiplerinin artık bir hamleyi geciktiremeyeceklerine karar vermesi ve bir anlaşmayı tamamlamaya daha istekli olması ve alıcıların daha yüksek faiz oranlarını kabul etmesiyle normale daha kademeli bir dönüş olabilir.
Durumun böyle olabileceğine dair işaretler var. Giderek daha fazla ev sahibi evlerini satışa çıkarıyor ve daha fazlası alıcı çekmek için fiyatları düşürüyor. İnşaatçılar giderek daha fazla yeni evi alıcı bulamadan tamamlıyor. Emlakçılar boş evlerden ve piyasada beklenenden daha uzun süre kalan evlerden bahsediyor.
Kimse fiyatların düşmesini beklemiyor. Y kuşağı en çok evi satın aldıkları aşamada, bu da evlere olan talebin muhtemelen yüksek olacağı anlamına geliyor. Yıllardır çok az şey inşa edildiğinden ülkede çoğu standarda göre hâlâ yeterli sayıda ev bulunmuyor. Çoğu ev sahibinin yeterli sermayesi olması ve kredi verme standartlarının katı olması nedeniyle, yaklaşık yirmi yıl önce konut balonunun patladığı dönemdeki gibi zorunlu bir satış dalgası muhtemelen olmayacak.
Ancak bu aynı zamanda karşılanabilirlik krizinin yakın zamanda kendi kendine çözülmesinin pek mümkün olmadığı anlamına da geliyor. Daha düşük faiz oranları yardımcı olsa da birçok genç Amerikalının ev alabilmesi bundan daha fazlasını gerektirecektir.